スケルトンと居抜きの違い
｜費用・工期・退去で変わる7つの判断材料

居抜きとスケルトン、どちらが得か。比べるべき数字が手元にそろっていないから、判断が止まります。造作譲渡料は、内装工事費とは別に払うお金です。

しかも造作譲渡料は貸主でもない相手に払います。前のテナントか、その仲介者です。だから、対象と金額を書面で確定させないと、あとで揉めます。

判断材料は7つ。初期費用の総額、工期、設備の残存価値、法令、前の店の記憶、退去時の負担、そして間取りの縛り。

まず用語を揃える｜居抜き・造作譲渡・現状有姿

物件資料の言葉は、そのままでは信用できません。「居抜き」と書いてあっても、何が残るかは別の話です。信用してはいけない箇所を表にしました。

公的統計で確かめられること、確かめられないこと

居抜きの割合や造作譲渡の相場を示す統計はありません。言えないことは言えないと書き、自分で埋める方法を示しました。

判断材料1〜2｜初期費用の総額と、工期

比べるのは工事費だけではありません。内装費＋造作譲渡料＋保証金の合計です。造作譲渡の一覧に書いてもらう項目を表にしました。

工期の差も金額です。賃料が発生し始める日から逆算すれば、居抜きの短さがいくらの価値なのかが出ます。

判断材料3〜4｜設備の残存価値と、法令上の制約

残っている設備があと何年もつか。国税庁の耐用年数表が目安になります。内覧時に、設置年を銘板で確かめてください。

「居抜きだから安心」とは限りません。業種が変われば、保健所も消防も改めて確認が必要です。

判断材料5〜7｜前の店の記憶、退去時、間取りの縛り

前の店が近所で知られていると、新しい店として認識されるまでに時間がかかります。確かめる方法もあります。

退去時の負担は、入居時の状態と契約書の返還条件の組み合わせで決まります。居抜きで入って「スケルトン返し」だと、負担は最大になります。

そして間取りです。既存の壁を残すほど安いが、そのぶん営業は縛られます。

居抜きが高くつく5つの条件

業態が違う、設備が古い、造作譲渡料が高い、法令の確認が要る、そして退去時にスケルトン返し。内覧で判定できるものと、書面で判定するものに分けました。

居抜きが高くつく5つの条件

1. 業態が違う。 前が居酒屋で自分がカフェ、前が物販店で自分が飲食店といったケースです。 厨房の位置、席のレイアウト、排気の能力が自分の業態に合わず、結局作り直すことになります。 使えるのは箱と一部の配管だけ、という結果になりがちです。 さらに、判断材料4のとおり用途が変われば法令の確認が必要になり、時間も費用も上乗せされます。 内覧の段階で、判断材料7の表の上から4項目を照合すれば判定できます。
2. 設備が古い。 空調、給湯器、冷蔵・冷凍機器、グリストラップには年齢があります。 判断材料3の表で確認したとおり、器具・備品の冷房用・暖房用機器の法定耐用年数は6年、 機械・装置の飲食店業用設備は8年です（国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」）。 前のテナントが何年営業していたかを聞き、そこから残り年数を数えてください。 残りが2年を切る機器の更新費用を造作譲渡料に足したうえで、スケルトンの見積と比べるのが正しい比較です。
3. 残置物が多い。 譲渡の対象に含まれないものが室内に大量に残っていると、処分費が発生します。 誰が負担するかを契約前に文書で決めておかないと、そのまま自分の負担になります。 判定は簡単で、内覧時に室内を一周し、譲渡対象の一覧に載っていないものを写真に撮って数えるだけです。 数えた結果が多ければ、その場で「処分はどちらの負担になりますか」と聞いてください。
4. 前の店の印象が強い。 判断材料5で扱ったとおり、看板を替えても「あそこは前の◯◯だった店」と認識され続けることがあります。 ファサードや外観に手を入れる必要が出れば、その費用が加わります。 しかもファサードの工事は屋外に及ぶため、建物の管理規則や屋外広告物の条例がかかり、内装だけの工事より段取りが増えます。 物件の前に10分立ち、通行する方の視線を観察すれば、内覧の日に判定できます。
5. 契約がスケルトン返しになっている。 判断材料6のとおり、退去時に前のテナント分まで撤去することになります。 契約期間が長いほど先の話になりますが、いずれ必ず発生する費用です。 判定は、申込みの前に返還条件の条文を読ませてもらうだけで済みます。 「スケルトン状態に復して返還する」と書かれていたら、撤去範囲を図面上で塗り分けてもらい、概算の解体費を出しておいてください。

申込書に記入する前にやること

業態と必要な設備を紙に書く。提供する商品とサービスを並べ、それぞれに必要な設備を書き出す。その紙を持って内覧すれば、残っているものが使えるか判定できます。

申込書に記入する前にやる手順

1. 業態と必要な設備を紙に書く。提供する商品またはサービスを列挙し、それぞれに必要な設備・容量・面積を書き出します。ここができていないと、以降のすべてが判定できません。
2. 候補2件の資料と写真を集める。平面図、現況写真、物件概要書、そして居抜きなら譲渡対象の一覧を、書面でそろえます。
3. 内装会社2社に、同じ資料を渡して見積を依頼する。2件それぞれについて、工事費と着工から引き渡しまでの週数を出してもらいます。前提条件を書面でもらってください。
4. 内覧に内装会社に同行してもらう。排水・排気・電気容量・柱の位置の4項目を、その場で判定してもらいます。機器の銘板は自分でも撮っておきます。
5. 法令の事前相談に行く。平面計画を持って、消防本部・保健所・特定行政庁または指定確認検査機関に相談します。相談日と担当者名を記録します。
6. 賃貸借契約書の案文を読ませてもらう。賃料の発生日、原状回復の返還条件、工事の承諾と指定業者、償却の有無の4か所を、条文番号ごと控えます。
7. この記事の試算表を2件分埋める。入居時と退去時を分けて合計し、戻る分と戻らない分も分けます。
8. 差額を1日あたりのお客様の人数に直す。粗利率と客単価を自分の数字で置き換え、5年で取り戻せるかを判断します。
9. 判断して、申込書に記入する。ここまで来て初めて、居抜きかスケルトンかは「決められる問い」になります。

よくある質問

物件を比較している段階でよく寄せられる質問を4つ取り上げます。 いずれも、この記事の判断材料のどれかに対応しています。 回答には、確認できた条文と統計だけを使い、確認できなかった数値は書いていません。

数値が出てこない箇所は、その理由も添えてあります。 自分の状況に当てはめて読み替えながら、該当する判断材料の章に戻っていただくのが、いちばん確実です。

居抜き物件のほうが必ず安く済みますか？

必ず安くなるとは限りません。 そして「何％安い」という数値は、一次情報で確認できなかったため、この記事では示していません。

日本政策金融公庫総合研究所の2025年度新規開業実態調査（2025年12月5日発表、調査時点2025年8月、開業後1年以内の企業8,517社を対象、回収2,165社、回収率25.4％）は開業費用の平均値975万円・中央値600万円という分布を示していますが、 この調査に物件が居抜きかスケルトンかという区分はなく、どちらが安いかを統計から答えることはできません。

判断できるのは、自分の2件について総額を積み上げたときだけです。 積み上げる費目は、内装工事費、造作譲渡料、残置物の処分費、保証金・礼金・仲介手数料、工事期間中の賃料、そして退去時の原状回復費の6つです。

居抜きは内装工事費が下がる代わりに造作譲渡料と残置物の処分費が加わり、さらに契約がスケルトン返しであれば、自分が作っていない造作の撤去費まで退去時に負担します。 この6費目を両方の物件について書き出し、合計を比べてください。

造作譲渡料として150万円と言われました。妥当かどうかはどう判断すればよいですか？

造作譲渡料に公表された相場統計は見つかりませんでした。 したがって「150万円は高い・安い」を相場と照らして判断することはできません。 判断できるのは、次の3つを金額に置き換えたときです。

第一に、その造作を使わずスケルトンから作った場合に何円かかるかを内装会社に見積もってもらい、150万円を足した居抜きの総額と比べること。 第二に、譲渡対象の一覧を出してもらい、型番と製造年を控えて、それぞれがあと何年使える見込みかを確認すること。

国税庁の主な減価償却資産の耐用年数表では、建物附属設備の電気設備（照明設備を含む、蓄電池電源設備以外）と給排水・衛生設備、ガス設備がいずれも15年、店用簡易装備が3年、器具・備品の冷房用・暖房用機器が6年とされています。

これは税務上の年数で物理的な寿命ではありませんが、残りの年数を数えるための共通の目盛りにはなります。 第三に、リース契約が残っている機器は所有権が前のテナントにないため譲渡の対象にならないことを確認すること。 この3つを確かめずに金額だけを値切っても、判断材料は増えません。

居抜きで入居した場合、退去するときも居抜きのまま返せますか？

契約書の原状回復条項によります。

民法第621条は、賃借人は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負うと定めていますが、この規定は当事者の合意で変えられる性質のものと解されています。

事業用の店舗では、契約書に「スケルトン状態に復して返還する」と書かれていることが珍しくありません。 その場合、居抜きで入居していても、前のテナントが残した造作まで含めて撤去し、躯体の状態に戻すことになります。

逆に「現状有姿での返還を認める」「賃貸借開始時の状態に復して」と書かれていれば、入居時が居抜きだった以上、その状態で返せる可能性があります。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は退去時の負担の考え方を示していますが、同省の説明ページに利用にあたっての前提として「このガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています」と明記されており、事業用の店舗はこの想定に含まれていません。

頼れるのは自分が署名する契約書です。 申込みの前に、返還時の状態を定めた条文をそのまま読ませてもらってください。

居抜きなら前の店と同じ用途なので、用途変更や消防の手続きは不要ですよね？

そう言い切ることはできません。 居抜きは「前のテナントの造作が残っている」という物件の状態を指す言葉であって、法令に適合していることの証明ではありません。

建築基準法第87条第1項は、建築物の用途を変更して第6条第1項第1号の特殊建築物のいずれかとする場合（当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものである場合を除く）に、確認の申請などの規定を準用すると定めています。 前が物販店で自分が飲食店なら、居抜きであっても用途は変わります。

また、間仕切りを増やす、席数を増やす、厨房の位置を動かすといった変更で、消防用設備の設置基準や保健所の施設基準に触れることがあります。 前のテナントが営業できていたという事実は、その時点でその用途・その配置について問題がなかったことを示すにすぎず、あなたの計画にそのまま引き継がれるものではありません。

契約前に、自分の平面計画を持って所轄の消防本部と保健所、そして特定行政庁または指定確認検査機関に相談してください。

まとめ｜居抜きとスケルトンを比べる7つの判断材料

総額を並べれば、答えは出ます。居抜きが安いとは限らず、スケルトンが高いとも限りません。試算例を置いたので、自分の数字に置き換えてください。

決め手は、残っているものが自分の営業に合っているかどうかです。合っていなければ、残っていること自体が負担になります。

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