居抜き物件の設備は流用できるか
｜判定する7つの視点と設備別の一覧

居抜きで判断が止まるのは、目の前にあるものが自分の資産になるのか、これから出ていく費用になるのかが見ただけでは分からないからです。

混ざりやすい言葉が3つあります。残置物、造作譲渡、貸主の設備。どれに当たるかで、壊せるかどうかも、退去時の義務も変わります。

判定の視点は7つ。残存年数、能力、法令適合、部品の入手、所有権、撤去費用、そして責任の所在です。

「残っている」と「使える」は違う

判定を始める前に、3つの言葉を分けて、情報の入手先を決めます。誰に聞けば分かるかが決まれば、判定は進みます。

公的統計で確かめられること、確かめられないこと

改修工事の受注件数は、部位別に公表されています。ただし居抜きの流用率を示す統計はありません。

視点1〜2｜残存年数と、能力

国税庁の耐用年数表は税務上の年数であって、壊れるまでの年数ではありません。そう断ったうえで、目安としては使えます。

実際の設置年は銘板で分かります。見つからないときの手がかりも表にしました。

能力は自分の業態に足りるかで判定します。同じ業態の居抜きでも、ずれやすい箇所が3つあります。

寿命の年数を書かない理由

1. 機器の側面・背面・扉の内側・脚元を順に見て、銘板を探す
2. 銘板を、文字が読める距離で1台ずつ撮影する（型式・製造番号・製造年月・電源仕様が入るように）
3. 撮影した写真を、機器名・設置場所とあわせて表に書き写す
4. メーカーの修理受付窓口に電話し、型式と製造番号を伝えて「製造年」と「補修用の部品がまだ供給されているか」を聞く
5. 回答を表の右端に書き込み、部品が供給されていない機器に印をつける
6. 印のついた機器を「更新前提」として、開業時の予算に入れ直す

視点3〜4｜法令適合と、部品の入手

前の店が営業できていたことは、いまの基準を満たしている証明にはなりません。名古屋市の共通基準と、消防の3条文で確認します。

部品には保有期間があります。製造終了から何年で供給が終わるか。メーカーに型式を伝えれば教えてもらえます。

メーカーに聞く手順と、聞く内容

1. 銘板の写真から、型式と製造番号を書き出す
2. メーカー名で検索し、業務用機器の修理受付窓口の番号を調べる（家庭用と別の窓口になっていることが多い）
3. 型式と製造番号を伝え、「製造年」「その型式の製造がいつ終わったか」「補修用の部品はいまも供給されているか」の3点を聞く
4. 供給が終わっている場合は、「代替の機種はあるか」「入れ替える場合の設置条件（電源・給排水・寸法）は同じか」を続けて聞く
5. 聞いた内容を、機器の一覧表に日付とあわせて書き込む
6. 供給が終わっている機器を合計し、その入れ替え費用を開業予算に加える

視点5〜7｜所有権・撤去費用・責任の所在

所有形態は3つ。リース残債が残っているものは、勝手に処分できません。確認する書面を表にしました。

流用した設備が、あとで費用になる場面が4つあります。退去時の原状回復が、その代表です。

流用して不具合が出たとき、誰が直すのか。4者の責任の切れ目を、契約前に書面へ足してください。

設備別の判定一覧

厨房、電気、給排水、空調、内装の仕上げ。設備ごとに、見る場所と判定の基準を表にしました。内覧の場で順に当てはめてください。

内覧から契約までの手順と、チェックリスト

期限が来る順に並べました。造作譲渡の書面は、申込みの前にもらってください。

持ち物、撮影するもの、その場で聞くこと。印刷して持っていける形にしてあります。

内覧の前と、契約までにやること

1. 内覧の前に：想定メニュー20品、ピーク時に同時稼働する機器の一覧、希望するレイアウトの手書き案を紙に書く
2. 内覧の当日：銘板、分電盤、排水口、フード、ダクトの経路、給湯器、室内機・室外機を1つずつ撮影する
3. 内覧の当日：搬出入経路の5か所（建物入口・共用廊下・階段・エレベーター・自店入口）をメジャーで測る
4. 内覧の当日：譲渡対象の一覧を書面でもらい、現物と突き合わせて、一覧にない機器に印をつける
5. 内覧の翌日から：撮影した銘板をもとに、メーカーへ製造年と部品供給の可否を照会する
6. 内覧の翌日から：賃貸借契約書の案を取り寄せ、原状回復・造作買取請求権・譲渡の可否の3条項を読む
7. 申込みの前に：図面の下書きと写真を持って、管轄の保健センターへ事前相談に行く
8. 申込みの前に：同じ資料を持って、所轄の消防署予防課へ相談に行く
9. 申込みの前に：リース残債のある機器があれば、リース会社に直接電話して譲渡の可否を確認する
10. 造作譲渡の合意の前に：立会いのうえで通電・通水し、動作を日付の入る設定で撮影する
11. 造作譲渡の合意の前に：更新前提に分類した機器の入れ替え費用を合計し、譲渡料の交渉材料にする
12. 契約書に署名する前に：現状有姿の文言の有無と、動作確認を行った日付が契約書に書かれているかを確かめる

持っていくもの

• メジャー（5メートル以上のもの。厨房の奥行と共用廊下の両方を測る）
• 懐中電灯（機器の裏側と天井裏、分電盤の中を照らす）
• スマートフォンまたはカメラ（日付が記録される設定にしておく）
• 使う予定の機器リスト（能力の判定に必要です）
• 希望するレイアウトの手書き案（A4の紙1枚でよい）
• 想定メニュー20品のリスト（揚げ物・焼き物・蒸し物の割合が分かるもの）
• 方眼紙またはノート（平面を描き写すため）
• ウェットティッシュと手袋（機器の裏を触るため）

その場で撮影するもの

• 厨房機器の銘板（型式・製造番号・製造年月・電源仕様が読める距離で1台ずつ）
• 分電盤の全景と、扉を開けた中身、主幹ブレーカーの表示
• 分電盤の扉裏の竣工札・改修札
• 水道メーターとガスメーターの表示（口径・ガス種・検定満了年月）
• 給湯器の銘板（号数・製造年月・設置場所が屋外か屋内か）
• 床の排水口の位置（周囲の壁からの距離が分かるように広めに）
• グリース阻集器のふたを開けた内部（開けてよいか確認のうえ）
• 排気フードの全景と、グリスフィルターを外した内側
• ダクトが屋外へ抜ける経路（建物の外からも撮る）
• 空調の室内機と室外機の銘板（全台数ぶん）
• 天井の染み、床の沈み、壁のひび（あれば位置が分かるように）
• 機器に貼られたリース会社の管理シールと、点検・修理のステッカー

その場で聞くこと

• 譲渡の対象と対象外の切り分け（書面でもらえるか）
• 対象外の残置物を、誰の費用で処分するか
• リース契約中の機器があるか。あればリース会社名と物件番号
• 建物側の設備（貸主の所有物）はどれか
• 前の店の営業時間と業態、閉店した時期
• 電源と水を通して動かしてよいか。だめなら、いつなら可能か
• 直近の消防用設備等の点検報告書を見せてもらえるか
• 賃貸借契約書の案を、申込みの前に読ませてもらえるか
• 2回目の内覧に、内装会社と設備業者を同行させてよいか

よくある質問

ここでは、居抜きの設備判定について実際に迷いやすい4点を取り上げます。 いずれも、条文や公表資料を確認したうえで答えています。

1つ目は製造年の調べ方です。 判定の出発点になるのに、意外と方法が知られていません。

2つ目は「前の店が営業できていたのだから通るはず」という推論の是非です。 これは3系統に分けて答える必要があります。

3つ目は、譲り受けた設備が壊れたときに売主に言えるかどうか。 4つ目は、流用した設備を退去時に撤去することになるかどうかです。

いずれも金額が大きくなりやすい論点です。 実際の契約については、署名の前に専門家に確認してください。

前の店の厨房機器の製造年は、どこを見れば分かりますか？

機器の側面か背面、扉の内側、脚元のいずれかに貼られている金属またはシールの銘板を探してください。 銘板には型式、製造番号、電源仕様、そして多くの機種で製造年月が書かれています。

製造年月が書かれていない機種でも、製造番号の先頭または末尾に西暦の下2桁と月が含まれていることがあります。 銘板を撮影して型式と製造番号をメーカーの窓口に伝えれば、製造年と、補修用の部品がまだ供給されているかを教えてもらえます。

ここで注意したいのは、国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」にある年数は、税務上の費用配分のために定められた法定耐用年数であって、機器が何年もつかを示したものではないという点です。

同表では建物附属設備の電気設備（照明設備を含む。）のその他のものが15年、給排水・衛生設備とガス設備が15年、器具備品の冷房用・暖房用機器が6年、機械装置の飲食店業用設備が8年、建物附属設備の店用簡易装備が3年とされています。

これらは経理の区分であり、8年を過ぎたら壊れるという意味でも、8年間は壊れないという意味でもありません。 判定に使えるのは、あくまで銘板から分かる実際の設置年と、メーカーが答えた部品の供給状況の2つです。

「前の店が営業できていたのだから、保健所も消防も通るはずだ」と考えてよいですか？

考えてはいけません。 理由は3つあります。

第一に、食品衛生法第54条は都道府県が条例で施設の基準を定めると規定しており、その基準は改正されます。

名古屋市が公開している営業施設の基準では、共通基準の三のチが、従業者の手指を洗浄消毒する装置を備えた流水式手洗い設備を必要な個数有することとし、水栓は洗浄後の手指の再汚染が防止できる構造であることを求めています。

同じ資料の参考欄は、これを止水のための手指接触を伴うハンドル操作等を要さない構造と説明し、センサー式、押しボタン式、肘で操作できるレバー式を例に挙げています。 前の店が古いハンドル式の水栓のままなら、そこは作り直しの対象になります。

第二に、許可は施設ではなく営業者に与えられるものです。 食品衛生法第55条第1項により営業しようとする者が許可を受けなければならず、前の店の許可を無条件に引き継げるわけではありません。

ただし同法第56条第1項は、許可営業者が営業を譲渡したときに譲り受けた者が地位を承継すると定めており、名古屋市も営業を譲り受けた場合は新たな許可ではなく地位の承継届で足りる場合があると案内しています。 どちらになるかは保健センターへの事前相談で決まります。

第三に、消防法第17条の2の5第1項は基準が改正されたときに既存の防火対象物へ新基準を適用しない旨を定めていますが、同条第2項第4号は特定防火対象物をその例外としています。

飲食店を含む特定防火対象物では、基準が変われば既存の建物にも遡って適用されます。 前の店が営業できていたことは、現行基準に適合していることの証明にはなりません。

造作譲渡で受け取った設備が引き渡し直後に壊れたら、売主に言えますか？

契約書の書き方によって結論が変わります。 造作譲渡は有償契約なので、民法第559条により売買の規定が準用されます。

引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないときは、民法第562条第1項により買主は修補や代替物の引渡しなどの履行の追完を請求できます。

ただし民法第566条は、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、追完請求も代金減額も損害賠償も契約解除もできなくなると定めています。

さらに実務上の壁になるのが「現状有姿」という条項です。 民法第572条は、担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないと定めていますが、裏を返せば、知らなかった不具合については特約が有効に働きます。

つまり現状有姿と書かれた契約書に署名した時点で、開けてみないと分からない不具合の費用は自分が負うことになります。 だからこそ、譲渡契約書に署名する前に通電と通水をして動かし、動いた事実を日付入りの写真と動画で残しておく必要があります。

動作確認をしないまま署名した場合、あとから壊れても、それが引き渡し前からの不適合だったのか引き渡し後に生じたのかを証明できません。

流用すると決めた設備を、退去のときに撤去しなければならないことはありますか？

あります。 むしろ、それが居抜きで最も見落とされる費用です。

民法第621条は、賃借人は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合において賃貸借が終了したときはその損傷を原状に復する義務を負うと定め、通常の使用および収益によって生じた損耗と経年変化を除いています。

しかし事業用の賃貸借では、この原則より重い原状回復をうたう特約が契約書に書かれていることが多く、前の店が残していった造作まで含めてスケルトンに戻して返す約束になっている場合があります。 その場合、自分が使っていない設備であっても、自分が撤去して返すことになります。

また、建物に固定された造作は民法第242条により不動産の所有者がその所有権を取得するのが原則で、ただし書きが権原によって附属させた他人の権利を妨げないとしています。

借地借家法第33条第1項は、賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作について、賃借人が時価での買取りを請求できると定めています。 しかし同法第37条が強行規定として無効にしているのは第31条、第34条、第35条に反する特約であり、第33条は含まれていません。

つまり造作買取請求権を排除する特約は有効です。 契約書に造作買取請求権を放棄する旨の条項があるかどうかを、申込みの前に必ず確認してください。

まとめ｜居抜き物件で判定する7つの視点

流用で浮いた金額は「1日何人分の粗利か」に翻訳できます。そこまで出せば、割高な造作譲渡かどうかも判断できます。

居抜きは、残っているから得なのではありません。自分の営業に合っていて、あと何年もつかが分かって初めて得です。

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