店舗物件の選び方
｜内装工事の視点で内覧時に確認する10のポイント

賃料と坪数は物件資料に印刷されているので、誰でも比べられます。けれども契約後にいちばん大きく動くお金は、資料のどこにも書かれていません。内装工事費です。

賃料が月2万円しか違わない2つの物件で、工事費が600万円違うことは普通に起こります。月2万円の差は5年で120万円ですが、600万円の差は初日に一度で出ていきます。

もっと重いのは可否の問題です。契約して保証金を払い、設計を進めたところで「この建物では厨房の排気を屋外に出せません」と分かることがあります。そうなると削るのは工事費ではなく計画そのもので、保証金も礼金も、そこまでの時間も戻ってきません。

分かれ目は、内覧を「見学」ではなく「調査」にできるかです。分電盤の表示、排水口の位置、梁の下の高さ、外壁のダクトの出口。この種のものは、その場でしか確認できません。

賃料と坪数だけでは、物件を比べられない

性質の違う支出をそのまま足しても比べられないので、工事費を契約期間の月数で割って、賃料に足します。5年契約なら60で割る。これで同じ土俵に乗ります。

たとえば20坪でA（賃料28万円・工事費350万円）とB（賃料24万円・工事費950万円）。賃料だけならBが月4万円安い。工事費を60か月で割って足すとAが約33.8万円、Bが約39.8万円で、結論が逆になります。5年で約360万円の差です。

内覧で確認する10のポイント

10項目ありますが、全部が同じ重さではありません。直せないものから先に見ます。排気の経路と構造は物件を替えるしかなく、電気とガスは工事で埋められる。この順に優先度を付けてあります。

各ポイントは「何を見るか」「その場でどう確かめるか」を表にしました。印刷して持っていける形にしてあります。

持っていくものと、撮っておく写真

手ぶらで行くと、記憶と印象しか持ち帰れません。特別な機材は要らず、ホームセンターで揃うものとスマートフォンで足ります。

大事なのは、持ち物と撮る写真を先に決めておくことです。現地では担当者の説明を聞きながら動くので、その場で考える余裕はありません。

内覧に持っていくもの

1. メジャー（5メートル以上のもの）。1人でも壁から壁まで測れる長さがあると作業が速くなります。可能ならレーザー距離計もあると、天井高と梁下の測定が一瞬で終わります
2. 方位磁石。スマートフォンの標準アプリで構いません。日の入り方、排気の出口の向き、隣接する建物との関係を記録するために使います
3. 懐中電灯。スマートフォンのライトでも足りますが、電気が止まっている物件や、天井裏の点検口、床下、分電盤の周辺を照らすときに、手が空くほうが作業しやすくなります
4. 物件の図面。不動産会社に事前に請求して印刷していきます。この紙に、測った寸法と、排水口や梁の位置を直接書き込みます
5. チェックリスト。この記事の10のポイントと、次章の質問リストを印刷したもの。確認できた項目にその場で印を付けます
6. 養生テープと付箋。採寸した位置に目印を付けておくと、写真を見返したときにどこを測ったのかが分かります。退出時に必ず剥がします
7. モバイルバッテリー。写真を数十枚撮り、ライトを使うと電池が減ります。2件、3件と続けて内覧する日は特に必要です

その場で撮っておく写真

1. 外観の正面。通行者と同じ目線の高さから
2. 外観の斜め。左右それぞれの方向から、店に近づいてくる人の見え方を再現する
3. 向かいの歩道からの全景。看板を出せる面が分かるように、建物全体を入れる
4. 外壁。既存のダクト、ガラリ、室外機、配管の位置が分かるように見上げて撮る
5. 入口。ドアを開けた状態で、メジャーを当てて有効幅が読めるように撮る
6. 室内の四隅から中央に向けて4枚。あとで室内の全体像を組み立てられる
7. 天井。既存のダクト、配管、照明、点検口の位置が分かるように
8. 床。段差、既存の排水口、点検口、床材の状態が分かるように
9. 分電盤の扉と表示。扉は開けず、外から読める情報だけを撮る
10. ガスメーターと水道メーター。位置と表示の両方
11. 空調の室内機の銘板。型番と製造年が読める距離で
12. 搬入経路。階段の踊り場、エレベーターのかご内、積載量の表示板
13. 前面道路。幅が分かるように、一方通行や駐停車禁止の標識も入れる
14. 隣接する建物。窓とベランダの位置が分かるように。排気と音の向きを判断するために使う

管理会社・貸主に聞く質問リスト

建物全体の受電容量、排気を新設できるか、指定業者の有無、原状回復の範囲。これらは目で見ても分からず、聞くしかありません。

そのまま読み上げられる文にしてあります。答えが返ってこなかった項目には印を付けて、後日メールで頼み直してください。

不動産会社に聞くこと（内覧の前でも聞ける）

• この区画の図面（平面図・設備図）をいただけますか
• 賃貸借契約書の雛形と、工事区分表をいただけますか
• 管理規約と使用細則の写しをいただけますか
• この建物の用途は何になっていますか。検査済証はありますか
• この区画で、過去にどんな業種が営業していましたか
• 前のテナントはいつ退去し、なぜ退去しましたか
• 残置されている設備の一覧はありますか
• 造作譲渡がある場合、金額と対象範囲を書面でいただけますか
• 保証金の償却は何%ですか。解約時にいくら返りますか
• フリーレントは何か月ありますか。適用の条件はありますか

管理会社・貸主に聞くこと（建物側の条件）

• この区画の電気の契約容量はいくつですか。動力の引き込みはありますか
• 容量を増やす場合、建物全体の受電容量に余裕はありますか。どの範囲まで増やせますか
• ガスは都市ガスですか、プロパンですか。この区画まで引き込まれていますか
• 排水の放流先はどこですか。この区画専用ですか、共用ですか
• グリストラップは既設ですか。ない場合、設置は認められますか
• 厨房の排気を屋外に出す経路として、どこを使えますか。屋上への立ち上げは可能ですか
• 外壁に開口を新設することは認められますか
• この区画について、近隣からにおいや音の苦情が出たことはありますか
• 空調は貸主設備ですか、残置物ですか。故障時の修繕負担はどちらですか
• 構造図はありますか。設計上の積載荷重はいくつですか
• 搬入に使える出入口はどこですか。搬入可能な時間帯と曜日を教えてください
• 共用部の養生について規則はありますか。エレベーターの使用に申請は必要ですか
• 看板を出せる位置はどこまでですか。共用部への取り付けは可能ですか
• 看板の電源はどこから取れますか。ビル全体の看板デザインの規定はありますか
• 内装工事に指定業者はありますか。ない場合、業者の承諾は必要ですか
• 退去時の原状回復の範囲はどこまでですか。スケルトン戻しですか
• 解約予告は何か月前ですか
• 工事が可能な曜日と時間帯を教えてください

自治体の窓口に聞くこと（自分で確認できる）

• この住所の用途地域は何ですか（名古屋市都市計画情報提供サービス、または用途地域照会窓口 052-972-2797）
• 特別用途地区の指定はありますか（同上）
• この場所で◯◯（業種名）の店舗を営むことに、建築基準法上の制限はありますか（名古屋市住宅都市局 建築指導部）
• 飲食店の営業許可について、施設の基準と手続きを教えてください（管轄の保健センター）
• 看板を出す場合、どの手続きが必要になりますか（名古屋市住宅都市局 ウォーカブル・景観推進課 052-972-2735）

2〜3件を比べる比較表の作り方

候補が複数あるうちは、記憶ではなく表で比べます。賃料と坪数の欄だけの表では意味がないので、工事費の見込みと、直せない条件の可否を列に入れます。

よくある質問

物件を絞り込んでいる方から繰り返し寄せられる4つの質問をまとめました。 いずれも、内覧の進め方そのものに関わる内容です。 物件そのものの良し悪しではなく、判断の手順にかかわる論点だと言い換えてもよいでしょう。

何回見に行けばよいのか、自分で調べられる範囲はどこまでか、 足りない設備は後から増やせるのか、 そして分からないことを残したまま申し込んでよいのか。 この4つに自分なりの答えを持っていると、 現地で「いい物件ですよ、早く決めたほうがいいですよ」と言われたときに、落ち着いて判断できます。

内覧は何回行けばよいですか？1回で決められますか？

1回で判断しきれる物件は多くありません。 1回目は10のポイントを一通り確認して寸法と写真を集める回、 2回目は1回目に持ち帰った疑問を管理会社の回答と突き合わせて確かめる回、と役割を分けると効率的です。 あわせて、時間帯を変えて外から見に行くことをおすすめします。

昼にしか見ていない物件は、夜の人通り、周辺店舗の営業状況、看板の見え方、隣接する住戸の明かりの位置が分かりません。 屋内の確認は立ち会いが必要ですが、外観と周辺の確認は自分だけでいつでもできます。 申し込みの前に、平日と休日、昼と夜の合計4回は前を通っておくとよいでしょう。

用途地域や建物の用途は、自分で調べられますか？

用途地域は自分で調べられます。 名古屋市は「名古屋市都市計画情報提供サービス」をインターネットで公開しており、 地図上で用途地域などの都市計画情報を閲覧・印刷できます。 電話での照会は用途地域照会窓口（052-972-2797、平日午前8時45分から正午、午後1時から午後5時15分）が受け付けています。

ただし、用途地域が分かっても判断は終わりません。 建築基準法別表第二による用途の制限に加えて、特別用途地区の条例、 建物自体の登記上の用途、区分所有ビルの管理規約という3つの条件が重なります。 用途地域を自分で調べたうえで、建物と区画の条件は管理会社と市の担当窓口に確認してください。

電気の容量やガスの号数が足りない場合、あとから増やせますか？

増やせる場合と、増やせない場合があります。 区画の契約容量を上げるだけで足りるなら比較的簡単ですが、 建物全体の受電設備に余裕がない場合は、その区画だけの都合で増やすことはできません。 ガスも同じで、前面道路に都市ガスの本管がなければ引き込みそのものが成立しません。

したがって「増やせますか」ではなく「建物側に余裕がありますか」「道路に本管がありますか」と聞くのが正しい質問になります。 増設できる場合でも、幹線の引き直しやメーターの交換に費用と期間がかかり、 建物の共用部を触る工事は管理組合や貸主の承諾が別途必要になります。

申し込みの前に、可否と概算と期間の3点を確認してください。

内覧で確認しきれない項目が残ったまま、申し込みをしてもよいですか？

残った項目の種類によります。 工事費の増減で済む項目（床の段差、天井の仕上げ、什器の配置）は、後から分かっても計画を作り直す必要はありません。

しかし、その物件でその業種を営めるかどうかを左右する項目 （用途地域と建物用途、排気を屋外へ出せるか、建物側の電気とガスの余裕、排水の放流先）は、 確認できないまま進めると計画そのものが崩れます。 この4つが未確認なら、申し込みを急がず回答を待ってください。

どうしても押さえたい物件であれば、申込書や覚書に 「◯月◯日までに排気経路の可否について回答が得られない場合は申し込みを撤回できる」といった条件を書面で入れられないか、 不動産会社に相談する方法があります。

まとめ｜内覧で確認する10のポイント

物件は、資料の数字ではなく工事費と可否で決まります。そしてその2つは、内覧の場でしか確かめられません。

やることは、工事費を月数で割って賃料に足すこと、直せない条件から順に見ること、聞くことを紙にして持っていくこと。この3つだけです。

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