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物件・契約のコラム
工事費の大半は物件を決めた時点で決まる
内装費が想定を超える原因の多くは、設計ではなく物件側にあります。電気容量が足りない、排気が屋上まで立ち上げられない、退去時にスケルトンへ戻す条件がついている。いずれも契約したあとでは動かせません。契約書の条項、居抜きとスケルトンの違い、内覧で見る場所を扱います。契約前に読む記事です。
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- 更新2026年8月
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物件・契約の記事（10本）
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定期借家契約で出店するときに確認する7つのこと｜更新なし・中途解約・原状回復
紹介された物件が定期借家契約だと言われて、契約してよいか迷っている方向けの記事です。定期借家は借地借家法第38条に定めがあり、書面の要否・事前の説明・終了の通知・中途解約の扱いが普通借家と違います。説明の書面を受け取っていないと「更新がない」という定めが無効になる点まで含め、契約前に確認することを7つに整理しました。
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事業用定期借地権で出店するときに確認すること｜通常の賃貸借契約との違い
ロードサイドへの出店で使われる「事業用定期借地権」は、建物ごと借りる通常の賃貸借契約とは仕組みが根本的に違います。借地借家法上の事業用定期借地権は、土地だけを借りて建物は自分で建てる契約で、存続期間は10年から50年、更新はありません。契約満了時には原則として建物を取り壊して更地で返す義務も生じます。通常の建物賃貸借（テナント契約）との違いから、内装費の負担範囲、ロードサイド出店で選ばれる理由まで整理しました。
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店舗の立地はどう調べるか｜物件を決める前に確かめる7つのデータ
内装はあとから直せますが、場所は直せません。国が無料で公開しているjSTAT MAP・RESAS・経済センサスを使って、町丁目の人口と世帯数、昼間人口と夜間人口の差、道路をたどった到達圏、同業の事業所数、通過人口と滞留人口、現地の通行量、将来人口を確かめる7つの手順を、名古屋市の実数つきで整理しました。1次商圏の距離など、公的な定義が見つからなかった項目は書かずに理由を明記しています。
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店舗の賃料はいくらまで出せるか｜物件を決める前に計算する6つのこと
賃料は契約すると下げられません。中小企業実態基本調査と個人企業経済調査で業種別の地代家賃の割合を確認したうえで、共益費・契約時の一時金・想定月商の組み立て・内装費の月割・退去時の支出まで含めて「場所にかかる月額」を出す6つの計算を、試算例つきで整理しました。
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用途変更の確認申請が必要になる7つの場面｜200㎡超・検査済証・既存不適格
事務所や倉庫を店舗に変えるとき、用途変更の確認申請が要るかどうかは契約前に決着させる問題です。建築基準法第87条と200平方メートルの線、類似用途で不要になる場合、検査済証がない建物の現況調査、既存不適格の遡及、名古屋市の手数料と審査期間まで条文で確認しました。
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内装工事の請負契約書で確認する8つの条項｜支払条件と契約不適合責任
建設業法第19条は請負契約書に書くべき事項を16号まで定めています。許可が要る工事の金額、標準約款の支払割合、契約不適合責任の期間、追加変更の合意方法までを条文で確認し、開店前に手元資金がいくら要るかの計算まで8つの条項に整理しました。
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店舗の賃貸借契約書で確認する9つの条項｜内装工事の前に読む
出したい物件が決まり、契約書の案が届いた段階で読む記事です。契約の種類、賃料発生日、敷金と償却、中途解約、用途と看板、内装工事の承諾、原状回復、修繕の負担区分、更新と賃料改定という9条項を、借地借家法と民法の条文を確認したうえで整理します。
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店舗物件の選び方｜内装工事の視点で内覧時に確認する10のポイント
賃料と坪数が近い物件でも、内装工事費は数百万円変わります。用途地域、電気容量、ガス、給排水、排気、空調、天井高、搬入経路、看板、契約条件の10項目を、内覧のその場で確かめる方法まで分解しました。
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居抜き物件の設備は流用できるか｜判定する7つの視点と設備別の一覧
居抜き物件に残っている設備を1つずつ流用できるか判定する7つの視点を整理しました。法定耐用年数、能力、法令適合、部品の供給、所有権、撤去費と原状回復、責任の所在。厨房・電気・給排水・空調・内装仕上げの設備別判定一覧つき。
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スケルトンと居抜きの違い｜費用・工期・退去で変わる7つの判断材料
内装工事費だけでは比較になりません。造作譲渡料、設備の残り年数、退去時の原状回復条項まで含めて総額を積み上げる7つの判断材料に整理しました。民法の付合と原状回復、借地借家法第33条と第37条、国税庁の耐用年数表を確認したうえで、居抜きが高くつく5つの条件も扱います。
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