店舗の賃貸借契約書で確認する9つの条項
｜内装工事の前に読む

賃貸借契約書は、家賃と期間を決める書類ではありません。内装工事でどこまでやれるかを決める書類です。判を押したあとでは、書いてあることが前提条件になります。

金額でも効いてきます。賃料20万円の物件で敷金6か月なら120万円。そのうち償却2か月と書かれていれば、40万円は退去時に戻りません。原状回復がスケルトン戻しなら、その費用も開業時から確定しています。

住宅の賃貸借とは仕組みが違います。借地借家法の一部は事業用でも借主を守りますが、消費者契約法は事業者同士の契約には働きません。不利な条項でも、合意していれば有効です。

物件そのものの見方は店舗物件の選び方｜内装工事の視点で内覧時に確認する10のポイント、 スケルトンと居抜きのどちらを選ぶかはスケルトンと居抜きの違い｜費用・工期・退去で変わる7つの判断材料、 電気容量や給排水といった設備条件は店舗の電気容量が足りない物件を避けるには｜契約前に確認する7つの設備条件、 退去時の工事そのものは店舗の原状回復でトラブルを避ける7つの対策｜スケルトン戻しの範囲と契約書の読み方と店舗を閉めるときの手順｜解約予告から明け渡しまでの8つの段取りで扱っています。 この記事は物件の良し悪しではなく、契約書に書かれた条項が内装工事と退去時の出費にどう効くかだけに絞ります。

契約書が、内装工事の自由度を決めてしまう

指定業者、造作の所有権、原状回復の範囲、看板を出せる位置。これらは契約書に書いてあり、契約後に気づいても交渉の材料が残っていません。

事業用の賃貸借は、住宅用と何が違うか

「重要事項説明で読み上げられたから大丈夫」とはなりません。事業用では、借主の側が自分で読んで判断することが前提になっています。

判を押す前に読む9つの条項

契約書のうち、内装とお金に効くのはこの9項目です。契約の種類、日付と費用、預けるお金、中途解約、用途と看板、工事の承諾と指定業者、原状回復、修繕の負担、更新と賃料改定。

条項ごとに、書きぶりの違いで何が変わるかを表にしました。賃料20万円の物件を例に、金額まで置いてあります。

9つの条項の確認リスト

• 条項1。表題と「更新」の有無を見る。定期建物賃貸借なら、内装費を契約期間の月数で割って1か月あたりの負担を計算する
• 条項2。引き渡し日・賃料発生日・開店予定日を1本の線に並べる。フリーレントの解除条件を条文で確認する
• 条項3。敷金・保証金・償却・礼金を分けて表に書き出し、「退去時に戻る金額」を1つの数字にする
• 条項4。解約予告期間の起算日と、違約金が予告期間と重複するかを条文で確定させる
• 条項5。用途欄の業種名と、実際にやりたい営業内容を突き合わせる。看板の位置・大きさ・費用負担を図面で確認する
• 条項6。指定業者の対象工種を書面でもらう。承諾の申請から着工までに何日かかるかを日数で聞く
• 条項7。「スケルトン」「入居時の状態」がどの範囲かを、引き渡し時の写真と図面で特定して契約書に添付する
• 条項8。設備ごとに貸主負担か借主負担かを一覧にする。金額の線引き（何万円までは借主負担か）を数字で確認する
• 条項9。更新料の有無と金額、賃料改定の条項、転貸と賃借権譲渡の可否を確認する。造作を売って退く可能性があるなら第6項と第9項をセットで読む

敷金・償却を「回収に何か月か」に翻訳する

120万円と言われても判断できませんが、「粗利で埋めるのに何か月」「お客様何人分」と言われれば判断できます。契約時の支出は、開業後の売上で回収する前借りです。

契約前に、不動産会社へ出す質問文

口頭のやり取りは残りません。メールで聞いて、返信を保存してください。そのまま送れる文を用意しました。

返ってきた回答は、内装会社に渡す資料になります。どこに保存していつ使うかまで決めておくと、設計の段階で探さずに済みます。

不動産会社に送るメールの文例

1. 1通目（契約書の案を受け取った当日に送る）。 「お世話になっております。〇〇の件でご案内いただいた契約書の案を拝見しました。内装会社に見積もりを依頼するにあたり、次の3点を確認させてください。（1）本契約は普通建物賃貸借と定期建物賃貸借のどちらでしょうか。定期建物賃貸借の場合、更新がない旨の説明書はいつ頂戴できますでしょうか。（2）鍵の引き渡し日と賃料の発生日は、それぞれ何月何日になりますでしょうか。（3）フリーレントの対象は賃料のみでしょうか、共益費も含まれますでしょうか。また一定期間内に解約した場合の返還条項の有無もあわせてお教えください。」
2. 2通目（1通目の回答が来たら送る）。 「ご回答ありがとうございます。続けて、工事に関する条件を確認させてください。（1）内装工事について、賃貸人の承諾が必要な工事の範囲を、工種ごとに書面でいただけますでしょうか。（2）指定業者制度がある場合、指定業者の対象になる工種と、対象外で自由に発注できる工種を一覧でお示しいただけますでしょうか。（3）承諾の申請に必要な図面の種類と、申請から承諾までの標準的な日数をお教えください。（4）躯体・防火区画・共用配管など、手を加えられない部分を図面上でお示しいただけますでしょうか。」
3. 3通目（2通目の回答が来たら送る）。 「重ねて恐れ入ります。退去時の条件についても確認させてください。（1）原状回復の範囲は『賃貸借開始時の状態』と『スケルトン状態』のどちらでしょうか。引き渡し時に残置される設備がある場合、その撤去費用の負担はどちらになりますでしょうか。（2）引き渡し当日に室内の写真を撮影し、設備一覧と平面図を作成のうえ、契約書または覚書に添付していただくことは可能でしょうか。（3）原状回復工事についても指定業者がありますでしょうか。（4）造作を次の借主へ譲渡する形での明け渡しをご承諾いただける余地はありますでしょうか。」
4. 4通目（金額の条件を交渉する場合のみ送る）。 「ご丁寧にご回答いただきありがとうございます。いただいた条件を前提に事業計画を作成しましたところ、初期費用について1点ご相談がございます。敷金6か月のうち償却2か月とのことですが、償却を1か月分にご調整いただくことは可能でしょうか。差額の20万円を内装の設備に充てることで、より長く営業を続けられる計画にしたいと考えております。ご検討いただけますと幸いです。」
5. 5通目（すべての回答が揃ったら送る）。 「これまでにご回答いただいた内容を、下記のとおり整理いたしました。認識に相違がございましたらご指摘ください。相違がなければ、この内容を前提に契約手続きを進めさせていただきます。（ここに1通目から4通目までの回答を箇条書きで整理する）」

よくある質問

契約書の案を前にした方から実際によく出る質問を4つ挙げます。 いずれも「場合による」で終わりがちな問いですが、その「場合」を分ける基準まで書きました。 分かれ目になるのは、契約の種類、条文に書かれた範囲の広さ、対象が住宅か事業用か、 そして起算日がどこに置かれているかの4つです。

自分の契約書がどちらに当たるかが分かれば、答えは自分で出せます。 なお、以下は条文と公表資料に基づく一般的な整理であり、 個別の契約条項が有効かどうか、自店にどう適用されるかの最終的な判断は、 弁護士など専門家に確認してください。

定期建物賃貸借（定期借家）の物件は、避けたほうがいいのでしょうか？

一律に避けるべきものではありませんが、内装に大きな金額をかける場合は慎重な判断が必要です。 借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借は、 書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる契約です。

同条第3項では、賃貸人はあらかじめ賃借人に対し、 更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならないと定められており、 同条第5項により、この説明をしなかったときは更新がないとする定めは無効になります。

判断の軸は、内装工事にかける金額を契約期間の月数で割ったときに、1か月あたりいくらの負担になるかです。 期間満了時に再契約できる保証は契約上ありませんから、期間内に投資を回収し切れる金額かどうかを先に計算してください。

なお、同条第7項の中途解約の権利は居住用で床面積200平方メートル未満のものに限られており、店舗には適用されません。

原状回復について、国土交通省のガイドラインを根拠に交渉できますか？

店舗の契約では、そのまま根拠にはできないと考えてください。 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）は、 平成23年8月16日の報道発表で 「民間賃貸住宅の退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため」のものと明記されており、対象は住宅です。

事業用の店舗やオフィスに直接適用されるものではありません。 民法第621条は、通常の使用および収益によって生じた損耗と経年変化を賃借人の原状回復義務から除いていますが、 この規定は任意規定と解されており、 店舗の契約では特約で「賃借人が入居時の状態に復して返還する」と定められているのが一般的です。

したがって交渉の材料はガイドラインではなく、 契約書の原状回復条項そのものの文言と、契約時に取り交わす引き渡し時の写真および図面になります。 個別の効力の判断は弁護士に相談してください。

内装工事に指定業者制度があると言われました。相見積もりは取れないのでしょうか？

指定業者制度そのものは、契約書や館内規則で定められていれば有効に働きます。 ただし「すべての工事が指定業者に限られる」のか、 「建物の躯体・防災設備・電気幹線・給排水の本管に触れる部分だけが指定業者で、それ以外は届出のうえ自由」なのかは、 建物ごとにまったく違います。

この線引きを口頭ではなく書面で確認するのが先です。 実務では、消防設備・防火区画・共用部の幹線・スプリンクラーの移設だけが指定業者で、 内装の造作や什器、照明器具の取り付けは自由という区分が少なくありません。

確認するときは 「指定業者の対象になる工事の範囲を、工種ごとに書面でいただけますか」 「指定業者以外に発注できる工種はどれですか」と質問してください。 範囲が書面で出てくれば、対象外の工種だけでも相見積もりが取れます。

解約予告6か月・違約金ありの契約です。開店前にやめたくなったら、いくらかかりますか？

契約書の中途解約条項の書き方によって金額が変わるため、条文を読まないと答えは出ません。 確認すべきは3点です。 1点目は、解約予告期間の起算日が「解約の申し入れをした日」なのか「賃料の発生日」なのか。

2点目は、予告期間に代えて予告期間分の賃料相当額を支払えば即時解約できる旨の定めがあるかどうか。 3点目は、違約金が解約予告期間分の賃料と別に発生するのか、それとも重複しないのかです。 仮に賃料20万円で解約予告6か月、違約金が別に賃料6か月分と定められていれば、合計で240万円の負担になり得ます。

この金額に加えて、フリーレント期間の賃料の遡及請求や、着工済みの内装工事の出来高精算、原状回復の費用が重なります。 契約前に必ず条文を読み、必要なら弁護士に確認してください。

まとめ｜判を押す前に読む9つの条項

契約書は、読めば分かるように書かれてはいません。けれどもどこを見るかさえ決まっていれば、専門知識は要りません。9つの条項を順に開いて、書きぶりを確かめるだけです。

分からない条項は、そのまま不動産会社に聞いてください。聞いたこと自体が記録になり、あとで効いてきます。

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