店舗の立地はどう調べるか｜
物件を決める前に確かめる7つのデータ

内装は、開店したあとでも直せます。壁の色も照明も、お金と時間をかければ変えられます。立地だけは直せません。

その場所にお客様が何人いるのかは、契約前に、無料の公的な道具で数字にできます。半日で集まります。

確かめるのは7つ。6つは机の上で、1つは自分の足で取ります。

物件を内覧するときに現地で見る設備の項目は店舗物件の選び方、賃料をいくらまで出せるかの計算は店舗の賃料はいくらまで出せるかで扱っています。この記事はその場所にお客様がいるかどうかを調べることに絞ります。

内装は直せる。立地は直せない

契約したあとに人通りは変えられません。物件選びに使う半日が、内装の数百万円より効くことがあります。

無料で使える公的な道具は3つある

e-Stat、jSTATMAP、そして自治体の統計ページ。登録だけで、商圏の人口も事業所数も取れます。

物件を決める前に確かめる7つのデータ

どこに取りに行くかまで表に入れました。上から順に埋めれば足ります。

データ1｜人口と世帯数を、区ではなく町丁目で見る

区の人口では商圏を測れません。同じ区でも、町丁目が変われば人口も世帯構成も変わります。

データ2｜昼間人口と夜間人口の差を見る

昼と夜で、来る人がまったく違う場所があります。ランチ中心の業態なら昼間人口、夜の業態なら夜間人口を見ます。

データ3｜到達圏を、円ではなく道路で切る

半径500メートルの円は、実際の商圏ではありません。線路や川で分断されていれば、そこから先の人は来ません。jSTATMAPなら道路に沿った到達圏を作れます。

jSTATMAPで到達圏を作る手順

1. e-Statのアカウントを作り、jSTAT MAPにログインする（保存とレポート出力に必要）
2. 地図で物件の住所を検索し、その地点にプロットを打つ
3. 「エリア作成」から「到達圏エリア作成」を選ぶ
4. 移動手段（徒歩／車）、速度、時間を入れる。徒歩なら時速4km・10分などから始める
5. 同じ地点に半径500mの円も描き、両方を重ねて形の違いを見る
6. 作ったエリアを指定して「リッチレポート」を出す（年齢別人口・世帯数・経済センサスなどのシートが出る）
7. 徒歩5分・10分・15分、車5分・10分と条件を変えて、同じ手順を繰り返す

データ4｜同じ業種の事業所数を数える

競合が多いことは、悪いことばかりではありません。その業態を求める人が集まっている証拠でもあります。

データ5｜通過人口と滞留人口を、時間帯で見る

通り過ぎる人と、留まる人は別です。通過人口が多くても、留まらない場所では飲食は成り立ちません。

データ6｜現地で、自分の足で数える

ここだけは統計で代えられません。平日と休日、朝と昼と夕方。数えた数字が、いちばん強い根拠になります。

現地で数えること・見ること

• 平日の朝（通勤時間帯）・昼（11時〜13時）・夕方（17時〜19時）・夜（20時以降）の通行量
• 土曜と日曜の同じ時間帯の通行量
• 通行の向き（駅方向／住宅地方向）と、その比率
• 歩道の幅、ガードレールの有無、横断歩道と信号の位置
• 物件の前で人が止まれるか（立ち止まると通行の妨げになる幅かどうか）
• 周囲の店の営業時間と定休日（自分が開けているときに、街が開いているか）
• 空き店舗の数と、そこに前は何が入っていたか
• 看板が見える距離（歩いてきて何メートル手前から読めるか）
• 夜の明るさ（街灯の間隔、閉まっている店の割合）
• 雨の日の人の動き（アーケードや地下街へ流れていないか）
• 自転車の駐輪状況（停められる場所があるか、放置が多いか）
• 近くの駐車場の台数と料金（駐車場の計画に直結します）

データ7｜将来人口で、10年後を見る

契約は10年続きます。いまの人口ではなく、契約が終わるころの人口を見てください。

「徒歩5分」は、何メートルのことか

不動産の表示では、1分＝80メートルです。信号も坂も含みません。実際に歩いて確かめてください。

データで分からないこと

人の質、通りの雰囲気、隣に何が入るか。数字は候補を絞る道具であって、決める道具ではありません。

よくある質問

調査会社に頼まず、自分で調べても大丈夫ですか？

この記事で挙げた7つは、無料で公開されている公的なデータと、現地で数えることの組み合わせです。特別な技能は要りません。

有料の調査サービスとの違いは、独自に集めた購買データや通行量の実測を持っているかどうかです。まず無料の範囲で調べて、判断がつかない部分だけ相談する順番をおすすめします。

商圏人口が何人あれば、開業して大丈夫ですか？

業種別の必要商圏人口を定めた公的な基準は、確認できませんでした。数字を作って書くことはしません。

代わりにできるのは、逆算です。必要な月商を客単価で割ってお客様の人数を出し、その人数が到達圏の人口の何%に当たるかを見ます。10%を超えるようなら、想定を組み直してください。

大きな店を出すときに、届出が要る面積はありますか？

大規模小売店舗立地法の対象は、店舗面積の合計が1,000平方メートルを超える店舗です（大規模小売店舗立地法第2条第2項、同法施行令第2条）。「1,000平方メートル以上」ではなく「超える」ですので、ちょうど1,000平方メートルは対象外です。

ただし、この店舗面積の定義から飲食店業は除かれています。届出から8か月は新設できず、名古屋市内では市が窓口になります（同法第5条第4項、第15条）。個人で開く規模の店では、まず該当しません。

RESASのデータは、どのくらい信用できますか？

出所と作り方が公開されている点は信用できます。一方で、滞留人口と通過人口は携帯電話の位置情報を統計的に加工した推計値で、実測ではありません。

事業所立地分析は電話帳が元データで、掲載していない店は入りません。絶対数ではなく、場所どうしの比較に使うのが安全な使い方です。

まとめ｜7つのデータは、半日で集まる

立地の差は「1日何人分か」に翻訳できます。賃料の高い物件が本当に高いのかは、そこで決まります。

内装の打ち合わせを始める前に、半日だけ使ってください。直せないものから確かめるのが順番です。

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