商業施設への出店で決める9つのこと
｜A工事B工事C工事の区分と費用の境目

商業施設への出店でつまずくのは、「誰が払うのか」が読めないまま話が進むことです。A工事、B工事、C工事。この3文字で、負担が数百万円変わります。

15坪を坪40万円と見込めば内装工事費は600万円ですが、商業施設ではここにB工事の分が乗ります。しかもB工事は施設側の指定業者が発注するので、こちらに見積を選ぶ余地がありません。

決めることは9つ。工事区分、B工事の交渉、内装監理基準、賃料の形、営業時間と搬入、消防、原状回復、逆算の日程、そして損益。説明会に出る前に、どれも準備できます。

物件の内覧で見るべき点は店舗物件の選び方｜内装工事の視点で内覧時に確認する10のポイント、 賃貸借契約書の条項そのものは店舗の賃貸借契約書で確認する9つの条項｜内装工事の前に読む、 見積書の費目の読み方は店舗内装の見積書で確認する7つの費目｜諸経費・現場管理費・載らない費用で扱っています。 オフィスビルの移転にともなう工事区分はオフィス移転の内装工事で確認する7つのこと｜解約予告からの逆算と二重家賃にあります。 この記事はそれらに重ならないよう、 ショッピングセンター・駅ビル・百貨店・アウトレットのテナント区画に出店する場合に固有の論点だけに絞ります。 路面店にも共通する話（坪単価の相場、見積の比較のしかた、デザインの決め方）は扱いません。

「誰が払うのか」が読めないまま話が進む理由

路面店とは構造が違います。路面店では発注も費用も所有も自分ですが、商業施設では3つが工事ごとにばらばらになります。

商業施設の規模と賃料の形を、統計で確かめる

日本ショッピングセンター協会が施設数と規模を公表しています。賃料の相場を示す統計ではありませんが、自分の出店先がどの規模帯かを知る目盛りにはなります。

工事区分と、B工事の下げ方

A・B・Cは、発注・費用・所有の三軸に分解すると読めます。「B工事＝テナント負担」とだけ覚えていると、所有権のところで間違えます。

B工事の金額は交渉できます。値切るのではなく、数量と仕様の根拠を出してもらう形です。

内装監理基準と、提出図書の日程

施設ごとに内装監理基準があり、使える材料、看板の位置、天井の高さまで決まっています。基準を見る前に設計を進めると、やり直しになります。図書の提出時期も決まっていて、遅れると開店日に響きます。

賃料の形と、毎月出ていくお金

商業施設の賃料は、固定だけとは限りません。売上歩合や、固定と歩合の併用があります。形が違うと、売上が伸びたときの手残りが変わります。共益費、販促費、看板使用料も毎月出るので、全部足してから損益を組んでください。

営業時間・搬入・消防・原状回復

施設の営業中は工事ができず、夜間作業と搬入経路の制約がそのまま工事費に乗ります。

消防設備は施設側と取り合いになります。原状回復も路面店とは条件が違い、B工事で作ったものを誰が壊すかまで決まっています。

逆算の日程と、路面店との損益の違い

出店は、開店日から逆算します。施設側の審査と図書の提出が挟まるので、路面店より前倒しになります。損益の構造も違い、集客は施設が作るかわりに固定費が高く、営業時間も選べません。

出店説明会の前後にやること

説明会で聞くことは決まっています。その前に、自分の業態で必要な設備を紙に書き出しておく。電気容量、給排水、排気。これがないと質問ができません。

出店説明会の前後にやる手順

1. 説明会に出る前に、自分の業態で必要な設備を紙に書き出す。電気容量、給排水の要否、排気の風量、ガスの要否、冷蔵・冷凍の台数、想定の営業時間。この紙があると、説明会での質問が具体的になります。
2. 説明会では、工事区分表・内装監理基準・賃貸借契約書の雛形の3点を求める。「工事にいくらかかるかを見積もったうえで判断したいので」と理由を添えます。すぐにもらえない場合は、いつもらえるかを日付で確認します。
3. 区画を内覧し、天井を撮影する。スプリンクラーヘッドと感知器の位置と数、天井高、分電盤の位置と容量、給排水の接続位置、荷さばき場から区画までの経路を、日付入りの写真で記録します。
4. 工事区分表のB欄の行を、別紙に全部書き出す。行ごとに「なぜ建物側の指定が必要か」「C工事にできる余地はあるか」の2列を作り、施設の内装監理担当に一行ずつ確認します。
5. 内装会社に2案を依頼する。「B工事の数量を減らす案」と「意匠を優先する案」。両案でB工事の項目数と数量を比較し、差額を出してもらいます。
6. B工事の上限額を社内で決める。この金額を超えたら出店を見送る、という線を、申し込みの前に決めておきます。決めていないと、目の前の見積を判断する基準がありません。
7. 賃貸借契約書の条項を、賃料・共益費・販促費・原状回復・造作買取・契約期間の6か所に絞って読む。分からない条項は、条文番号を挙げて質問し、回答を書面で受け取ります。
8. 毎月出ていく総額を計算する。賃料（歩合の場合は複数の月商で試算）＋共益費＋販促費＋カード手数料＋時間外空調費＋廃棄物処理費。この総額を想定月商で割った比率を出します。
9. 出店総額を「1日何人分」に翻訳する。前章の手順1から7を、自分の数字で実行します。
10. 候補区画の前の通行量を、自分で数える。平日と休日、時間帯を分けて15分ずつ。前項で出た人数と突き合わせます。
11. 判断する。ここまでの資料をすべて並べて、出店するかどうかを決めます。判断がつかない場合は、どの情報が足りないのかを特定して、追加で聞きます。

よくある質問

商業施設への出店について、編集部によく寄せられる質問を4つ取り上げます。 いずれも、路面店の経験しかない方が最初につまずく箇所です。 回答には条文と公表資料の根拠を付けていますが、 実際の判断は、その施設の契約書と工事区分表を読んだうえで行ってください。

同じ質問でも、施設が違えば答えが変わるのがこの分野の特徴です。 ここに書いてあることを一般論として持っていき、 「うちの施設ではどうなっていますか」と確認する使い方をしてください。

A工事・B工事・C工事という区分は、法律で決まっているのですか？

決まっていません。 A工事・B工事・C工事は法令用語ではなく、 施設ごとの賃貸借契約書と工事区分表という私的な取り決めで定義される実務上の呼び名です。 したがって「B工事の範囲」は施設によって違いますし、 同じ施設でも区画の位置や業種によって違うことがあります。

編集部が確認した範囲では、この三区分を定義した法令・告示・公的なガイドラインは見つかりませんでした。

一般的な整理としては、A工事が建物側の発注で建物側の費用負担、 B工事がテナントの費用負担で建物側が業者を指定して発注する工事、 C工事がテナントの費用負担でテナントが業者を選んで発注する工事、とされます。

ただし「発注者が誰か」「費用を誰が払うか」「完成したものが誰のものになるか」の三つは 本来別々の問題であり、契約書と工事区分表ではこれが必ずしも明示されていません。

法令として関係するのは所有権の帰属のほうで、 民法第242条第1項は「不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得する」と定めています。 建物に固定された内装は、費用を出したのがテナントであっても 建物所有者のものになり得るということです。

だからこそ、工事区分表を受け取ったら 「この行の工事は、誰が発注し、誰が払い、完成したものは誰のものになるのか」を三つに分けて書き出し、 施設側に確認してください。

B工事は施設指定の業者しか使えないと言われました。相見積が取れないので言い値になりますが、値下げの交渉はできますか？

交渉はできます。 ただし「他社の見積を持ってきたので下げてください」という進め方は、 指定業者制のもとでは効きません。 効くのは、金額の総額ではなく、数量・仕様・区分の三つを一つずつ確かめる進め方です。

第一に数量。何平方メートル、何メートル、何台という拾いの根拠を出してもらい、 自分の平面図と突き合わせます。 第二に仕様。

既存設備の流用で足りるものを新設で計上していないかを確認します。 第三に区分。その工事が本当にB工事なのか、C工事に移せないのかを 施設の内装監理担当者に確認します。

この三つはいずれも「安くしてください」という要求ではなく、 「根拠を見せてください」という確認なので、指定業者制のもとでも成立します。

なお、指定業者の利用を求めること自体がただちに違法になるわけではありませんが、 公正取引委員会の「優越的地位の濫用に関する独占禁止法上の考え方」 （平成22年11月30日公表、令和8年6月17日最終改正）は、 独占禁止法第2条第9項第5号イの「当該取引に係る商品又は役務以外の商品又は役務」には 「自己の指定する事業者が供給する商品又は役務が含まれる」としています。

想定例として、必要がないにもかかわらず今後取引を継続しないことを示唆しながら 自己の指定するより高価な役務の利用を要請し利用させることが挙げられています。 理不尽な水準だと感じたときは、この考え方が公表されていることを前提に、 算出根拠の説明を求めてください。

なお「B工事は相場より何割高い」といった数値は 一次情報で確認できなかったため、この記事では示しません。

区画の天井を作り替えたいのですが、スプリンクラーや火災感知器はどうなりますか？

天井の高さや形を変えると、スプリンクラーヘッドと火災感知器の移設・増設がほぼ必ず発生します。

消防法施行令第12条第2項第2号イは、スプリンクラーヘッドを天井または小屋裏に、 各部分から一のヘッドまでの水平距離が耐火建築物では2.3メートル以下、 それ以外の建築物では2.1メートル以下となるように設けることと定めています。

同項第3号は、延焼のおそれのある部分にある開口部の上枠に、 その長さ2.5メートル以下ごとに一のヘッドを設けることを求めています。

自動火災報知設備については、同令第21条第2項第3号が、 感知器を天井または壁の屋内に面する部分および天井裏の部分に、 有効に火災の発生を感知できるように設けることと定めています。 つまり、天井を下げる、下がり壁を作る、間仕切りを立てるといった内装側の判断が、 そのまま消防設備の配置変更につながります。

そしてこれらの設備は、多くの商業施設で建物全体の系統につながっているため、 施設が指定する防災業者の工事、すなわちB工事に区分されます。 契約前に、区画内の既存ヘッド数と感知器数、天井高、防火区画の位置を図面と現地で確認し、 「この天井計画にすると設備はいくつ動くか」を概算してもらってください。

商業施設の原状回復は、路面店と何が違いますか。国土交通省のガイドラインは使えますか？

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）は 住宅局が民間賃貸住宅を対象として作成したもので、 店舗や事業用建物の賃貸借にそのまま適用されるものではありません。 事業用の原状回復は、民法第621条を出発点にしつつ、 実際には賃貸借契約書の特約で範囲が決まります。

商業施設のテナント区画が路面店と違うのは、主に三点です。 第一に、戻す基準が「スケルトン」ではなく「引き渡し時の状態」であることが多く、 その状態が図面と写真で特定されていないと後から揉めます。 第二に、B工事で入れた設備の扱いです。

費用はテナントが払っていても、 民法第242条第1項の付合により建物所有者の所有物になっている場合があり、 撤去するのか残置するのかは契約書と工事区分表の書き方に左右されます。 第三に、造作買取請求権が使えないことが多い点です。

借地借家法第33条第1項は賃貸人の同意を得て付加した造作の買取請求を認めていますが、 同法第37条が強行規定として挙げているのは第31条・第34条・第35条だけで、 第33条は含まれていません。 つまり特約で排除でき、実際に排除している契約が多くあります。

契約前に、原状回復の基準となる状態を示した図面と現況写真を受け取り、 契約書に添付してもらってください。

まとめ｜商業施設への出店で決める9つのこと

商業施設への出店は、路面店より決まっていることが多い。だから自由度は低いかわりに、先に読める部分も多くあります。

出店総額を「1日何人分の売上か」に翻訳すれば、その区画で成り立つかどうかは説明会の前に判断できます。

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