内装工事の請負契約書で確認する8つの条項
｜支払条件と契約不適合責任

「ご確認のうえ、ご署名ください」と渡される数枚の紙。この数分で、支払いの時期も、直してもらえる期間も確定します。

契約時に3割払うのか1割払うのかで、手元から先に出ていく金額が数百万円変わります。開店前は入金がないので、ここは資金繰りに直結します。

確認するのは8つの条項です。建設業法が、契約書に書くべき16項目を定めています。だから「書いていない」こと自体が、判断材料になります。

契約書を読まないまま着工すると、何が起きるか

起きる場面は5つ。追加費用、工期の延長、支払いの前倒し、引き渡し後の不具合、そしてもめたときの窓口。どれも今日、契約書を開けば確認できます。

請負契約書に書くことは、建設業法で決まっている

建設業法第19条第1項が16の記載事項を定めています。工事内容、請負代金、着手と完成の時期、支払いの時期と方法。自分の契約書と突き合わせれば、抜けが分かります。

建設業許可の要否も、金額で決まります。判定で見落とされやすい点を表にしました。

請負契約書で確認する8つの条項

工事内容の特定、請負代金と支払い、工期と遅延、追加変更、契約不適合責任、解除、保険、そして紛争の解決。8つとも、判を押す前に読めます。

着手金・中間金・完成払いの割合をどう決めるか

割合に決まりはありません。交渉できる項目です。出来高に応じた支払いにできれば、リスクは下がります。

開店前のどの時点で手元資金がいくら必要になるか。支払条件と融資の時期を調整するだけで、資金ショートは避けられます。

引き渡し後の不具合は、誰がいつまで直すのか

契約不適合があったときに使える権利は4つ。追完、代金減額、損害賠償、解除。民法に条件が定められています。

期間は契約で変えられます。短く書かれていないかを確認してください。

追加変更・分離発注・保険・もめたときの窓口

追加変更が出る場面は4つ。そのつど書面で合意を残すのが唯一の防ぎ方です。

工事に関わる保険と、負担の定めも確認します。そして、もめたときに相談できる窓口があります。建設工事紛争審査会など、使い分けを表にしました。

請負契約書で確認する8つの条項

• 条項1｜工事内容と設計図書の特定。契約書に書かれた図面の枚数と仕様書の冊数を数え、最新版かどうか、「別途」の項目が誰の手配かを確認します。契約不適合責任の射程は、ここで決まります。
• 条項2｜請負代金の額と、支払いの時期・方法。着手金・中間金・完成払いを割合ではなく金額と支払期日で書き出します。民法第633条の原則は引渡しと同時払いで、前払いはその例外だという前提を持ってください。
• 条項3｜着手・完成・引渡しの時期と、工事を施工しない日。完成日と開店日の間に何日あるかを数え、館の工事規則で作業できない時間帯があれば契約書に反映させます。
• 条項4｜設計変更・追加工事の工期と代金の変更方法。増える部分と減る部分の単価の決め方を読み、変更契約書の書式を契約時にもらいます。建設業法第19条第2項は変更内容の書面化を求めています。
• 条項5｜完成検査の時期・方法と、引渡しの時期。検査日と引渡日の間に手直しの日数を確保し、引渡日を書面で残します。この日付が契約不適合責任の起算点になります。
• 条項6｜契約不適合責任の期間と範囲。期間が年数で書かれているか、設備機器と内装仕上げで分かれているかを見ます。期間の終わり際に見つけても、まず通知することで猶予が生まれる建て付けを知っておいてください。
• 条項7｜遅延利息・違約金その他の損害金。工期遅延と支払遅延の両方に率が定められているかを確認します。標準約款（乙）の年14.6パーセント以内という上限だけでは、開店遅れの損害はカバーしきれません。
• 条項8｜第三者への損害・不可抗力・保険と、紛争の解決方法。工事保険の証券の写しを求め、紛争解決の窓口と管轄を読みます。仲裁合意書に署名する意味を理解してから判断してください。

よくある質問

ここまでで、契約書のどこを読むか、支払いをどう組み立てるか、引き渡し後に何ができるかを見てきました。 最後に、実際にご相談の多い4つの質問に、条文と標準約款の記述をもとに答えます。 いずれも「一般的にはこうなっている」という説明であり、個別の契約の結論ではありません。

自分の契約書の文言がここで紹介した内容と違う場合は、契約書の文言が優先されます。 そのうえで、その文言が自分にとって不利なら、契約前であれば交渉できる余地があるということを思い出してください。

着手金として請負代金の5割を求められました。妥当な割合ですか？

法律は着手金の割合を定めていません。 建設業法第19条第1項第5号が求めているのは、前金払や出来形部分に対する支払いの定めをするときは、その支払いの時期と方法を書面に記載することだけです。 割合そのものは当事者の合意で決まります。

判断の物差しになるのは、国土交通省の中央建設業審議会が決定した民間建設工事標準請負契約約款（乙）です。 その契約書様式の支払方法欄には、記入例として「この契約成立のとき一割、部分払第一回三割、第二回三割（又は四割）、完成引渡しのとき三割（又は二割）」と示されています。

つまり国が示す標準の記入例では、契約時に払うのは1割です。 ただしこの約款（乙）は個人住宅建築等の民間小規模工事の請負契約についての標準約款であり、店舗の内装工事にそのまま適用されるものではありません。 あくまで比較の起点として使ってください。

着手金が5割という条件は、この記入例の5倍にあたります。 断ることが目的ではなく、なぜその割合が必要なのかを聞いてください。 特注什器の前払いや材料の一括発注など、実際に先に出ていくお金の裏づけがあるなら、その内訳を書面で示してもらい、金額の根拠が確認できたうえで受け入れるかを決めます。

根拠が示されないまま高い前払いを求められる場合は、割合を下げるか、支払回数を増やして一回あたりを小さくする交渉をしてください。

引き渡しから1年たって排水の不具合が見つかりました。直してもらえますか？

まず契約書の契約不適合責任の条項を読んでください。 民法第637条第1項は、注文者がその不適合を知った時から1年以内に請負人へ通知しないときは、履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求および契約の解除ができないと定めています。 起算点は引き渡しからではなく、不適合を知った時からです。

一方、国土交通省の民間建設工事標準請負契約約款（乙）の契約不適合責任期間の条文は、引渡しを受けた日から2年以内でなければ請求等ができないと定め、 建築設備の機器本体、室内の仕上げ・装飾、家具、植栽等については引渡しの時に検査して直ちに追完を請求しなければ受注者は責任を負わない、 ただし一般的な注意の下で発見できなかった不適合は引渡しから1年が経過する日まで請求できる、としています。

同条は、その期間内に不適合を知って通知していれば、通知から1年が経過する日までに請求すれば期間内の請求とみなすとも定めています。 つまり、標準約款に沿った契約であれば、引き渡しから1年後に見つかった排水の不具合は、配管の施工に起因するものであれば2年の期間内に入る可能性があります。

実際に請求できるかは契約書の文言と原因によって変わるため、まず不具合の写真と発見日を記録し、修補を求める旨を書面かメールで送って日付の残る形にしてください。 なお、住宅の品質確保の促進等に関する法律が定める10年の責任は新築住宅の請負契約についてのものであり、店舗の内装工事には適用されません。

工事が遅れて開店日がずれました。損害を請求できますか？

建設業法第19条第1項第14号は、各当事者の履行の遅滞その他債務の不履行の場合における遅延利息、違約金その他の損害金を、契約書の記載事項として求めています。 まず自分の契約書にこの定めがあるかを確認してください。

国土交通省の民間建設工事標準請負契約約款（乙）は、受注者が契約期間内に目的物を引き渡すことができないときなどに発注者が損害賠償を請求できるとし、 その違約金は契約書の定めるところにより、延滞日数に応じて請負代金額に対し年14.6パーセント以内の割合で計算した額とすると定めています。

仮に請負代金800万円の工事が30日遅れた場合、年14.6パーセントで計算すると800万円×0.146×30日÷365日で約9万6千円です。 開店が1か月遅れることで失う粗利や、その間も発生する家賃と人件費を考えると、この違約金だけでは足りないことが多いというのが現実です。

だからこそ契約前に、違約金の定めとは別に実際の損害の賠償を請求できるのかを条文で確認し、あわせて工期が延びる可能性のある事由をどこまで具体的に書いてあるかを見てください。

建設業法第20条の2第2項は、建設業者が主要な資材の供給の著しい減少や資材価格の高騰など工期または請負代金の額に影響を及ぼす事象が発生するおそれがあると認めるときは、契約締結までに注文者へ通知しなければならないと定めています。 この事前通知があったかどうかも、遅れの責任を切り分ける材料になります。

なお、これは一般的な法令の説明であり、個別の契約で請求できるかどうかの判断は弁護士にご相談ください。

500万円未満の内装工事なら、建設業許可のない会社に頼んでも問題ないのですか？

法律上の違反にはなりません。 建設業法第3条第1項ただし書は、政令で定める軽微な建設工事のみを請け負うことを営業とする者は許可を要しないとしています。

その軽微な建設工事の範囲は建設業法施行令第1条の2第1項が定めており、 工事一件の請負代金の額が500万円、当該建設工事が建築一式工事である場合は1,500万円に満たない工事、 または建築一式工事のうち延べ面積が150平方メートルに満たない木造住宅を建設する工事とされています。

ただし注意点が二つあります。 一つは分割です。 同条第2項は、同一の建設業を営む者が工事の完成を二以上の契約に分割して請け負うときは各契約の請負代金の額の合計額とすると定めており、正当な理由に基づく分割でない限り合算されます。

500万円を超えないように契約を2本に割る方法は通りません。 もう一つは施主支給です。 同条第3項は、注文者が材料を提供する場合においてはその市場価格または市場価格および運送賃を請負代金の額に加えたものを金額とすると定めています。

厨房機器や什器を自分で買って支給すると、工事代金だけでは500万円未満でも合算後は超えることがあります。 許可の有無は、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで会社名や許可番号から確認できます。

許可があること自体は品質の保証ではありませんが、経営業務の管理体制や財産的基礎の要件を満たして5年ごとの更新を受けている事実は確認できます。

まとめ｜工事請負契約書で確認する8つの条項

契約書は、その場で読むものではありません。持ち帰って、8か所だけ確認すれば足ります。

分からない条項は、そのまま担当者に聞いてください。建設業法にこう書いてありますが、と言えば話は早い。聞いたこと自体が記録になります。

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