店舗内装で追加費用が出る8つのケース
｜解体後に判明するものと、防げるもの

解体が終わった日に「床の下地がやり直しになります」と言われる。追加80万円。この種の追加は、なくすことはできません。できるのは、出る場所を先に知っておくことです。

80万円という金額は、単体では大きいのか小さいのか分かりません。客単価3,000円・粗利率60%の飲食店なら、1人あたりの粗利は1,800円。80万円を1,800円で割ると約445人分。月25日営業で1日18人の店なら、約25日ぶんの粗利がまるごと消えます。

追加費用は3種類に分かれます。最初から見積に入っていなかったもの、開けてみて分かったもの、途中で仕様を変えたもの。防ぎ方はそれぞれ違います。

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追加費用は3種類に分かれる

同じ「追加」でも、責任の所在も、防ぎ方も違います。見積に入っていなかったものは依頼のしかたで防げます。開けてみて分かったものは防げませんが、予備費で受けられます。

法律が「追加」について決めていること

追加は言われるまま払うものではありません。建設業法は、工事内容の変更があったときに書面で取り交わすことを求めています。金額と工期の変更も同じです。

石綿の事前調査のように、やらないこと自体が違反になる調査もあります。この費用は削れません。

石綿の事前調査が必要になる工事

1. 建築物の解体工事（当該工事に係る部分の床面積の合計が80平方メートル以上であるものに限る。）
2. 建築物の改修工事（当該工事の請負代金の額が100万円以上であるものに限る。）
3. 工作物（第3条第4項ただし書の厚生労働大臣が定める工作物に限る。）の解体工事又は改修工事（当該工事の請負代金の額が100万円以上であるものに限る。）
4. 船舶（総トン数20トン以上の船舶に限る。）の解体工事又は改修工事

統計で確かめられること、確かめられないこと

「追加費用は平均◯％」という数字は書きません。その集計を持つ公的統計がないからです。確認できたのは、工事の規模の分布と、紛争になった件数だけです。

追加が出る8つのケース

出る場所は決まっています。解体後の下地、石綿、図面と違う設備、「一式」の解釈違い、他業者との境目、行政の指導、施主都合の変更、工期の延長。

ケースごとに、契約前にできる確認を表に入れました。全部は潰せませんが、半分は潰せます。

契約書で確認する条項と、追加が出たときの進め方

追加に直結する条項は5つです。着工前に読んでおけば、その場で判断できます。

現場で追加を求められたら、返事の前に聞くことがあります。内容と金額を書面でもらうこと、それをやらないとどうなるかを確認すること。その場で即答しなくて構いません。

追加を求められたときの進め方

1. 内容と金額を書面で出してもらう。紙でもメールでも構いません。建設業法第19条第3項は、相手方の承諾を得れば電子的な方法を使えるとしています
2. 当初見積と単価を照合する。同じ工種の単価が当初見積にあれば、それと比べます
3. 持ち帰って判断する。金額が大きければ、必要に応じて設計者や別の会社の意見を聞きます
4. 承諾を書面で返す。「承諾します」の一言と日付を残します。ここが着手のスタートラインです
5. 着手してもらう。着手前に書面がある状態を作る。これがガイドライン第8版の求める形です
6. 金額が確定できないときは、3項目だけ先に書面化する。作業内容、契約変更の対象になることと変更の時期、契約単価の額。この3つです

予備費の考え方

予備費は「なんとなく1割」ではなく、自分の案件の条件から決めます。築年数、スケルトンか居抜きか、設備をどこまで触るか、図面が残っているか。条件が悪いほど、厚くします。

よくある質問

ここまでで、追加費用が出る8つのケースと、契約・進め方・予備費の考え方を見てきました。 最後に、実際に相談を受けることの多い4つの質問に答えます。 いずれも、その場で判断を迫られる場面の質問です。

答えの多くは条文に戻ります。 感覚や慣習ではなく、書いてあるものを根拠にできると、交渉の温度が下がります。 温度が下がれば、双方が代案を出しやすくなります。

なお、個別の案件については、条文だけで結論が出ないことも多くあります。 契約書の文言、現場の状況、これまでのやり取りの記録が判断材料になるためです。 以下は一般的な考え方として読んでください。

解体後に「下地がやり直しになる」と言われました。断ることはできますか？

断れるかどうかは、その工事の性格によって変わります。 建物の安全や法令適合に関わるもの、たとえば床の傾きが大きく什器が水平に置けない、防火区画を壊してしまっている、石綿含有建材が見つかったといった場合は、やらないという選択肢が実質的にありません。

石綿については、石綿障害予防規則第3条第5項が、事前調査で使用の有無が明らかにならなかったときは分析調査を行わなければならないと定めています。 飛ばすことができない手続きです。

一方で「このままでも使えるが、直したほうが長持ちする」という種類の提案は、範囲と時期を選べます。 判断のためにまず聞くべきは、やらなかった場合に何が起きるか、いつまでに決めれば工期に影響しないか、仕様を落とす選択肢はあるか、の三つです。

そして金額の多少にかかわらず、着工前に書面で内容と金額の合意を取ってください。 建設業法第19条第2項は、請負契約の内容のうち同条第1項各号に該当するものを変更するときは、その変更の内容を書面に記載し、署名または記名押印をして相互に交付しなければならないと定めています。

国土交通省の「発注者・受注者間における建設業法令遵守ガイドライン（第8版）」も、追加工事等について工事に着手した後または工事が終了した後に書面で契約変更を行った場合を、建設業法上違反となる行為事例として挙げています。

予備費は工事費の何パーセントを見ておけばよいですか？

この記事では、予備費の割合を数値では示しません。 店舗の内装工事で追加費用が総額の何パーセント発生するか、予備費を何パーセント確保すべきかを示した公的な統計や調査を、一次情報で確認できなかったためです。

二次情報には「5パーセントから10パーセント」といった数字がよく出ますが、出典をたどると根拠のある調査に行き着きません。 割合の数字を覚えるより、自分の案件で予備費を決める手順を持つほうが実用的です。

手順は四つです。 第一に、自分の工事が解体後に判明するもの、範囲の解釈違い、施主都合の変更のどれをどれだけ含むかを分けます。

第二に、解体後に判明する分については、築年数、過去の改修履歴、図面の有無、スケルトンか居抜きか、天井裏や床下を見られたかという条件で、不確かさの大きさを段階で評価します。 第三に、範囲の解釈違いと施主都合の変更は、契約前の確認と決定の前倒しで減らせるので、減らした分だけ予備費を薄くできます。

第四に、工事会社に「この物件で起こりうる追加項目」を列挙してもらい、それぞれの概算金額を出してもらったうえで、合計額と自分が飲める上限額を突き合わせます。 予備費は工事費から逆算する数字ではなく、運転資金を削らずに払える上限から決める数字です。

アスベストの調査費用は施主が負担するのですか。工期はどれくらい延びますか？

調査費用について、大気汚染防止法第18条の15第2項は「解体等工事の発注者は、当該解体等工事の元請業者が行う前項の規定による調査に要する費用を適正に負担することその他当該調査に関し必要な措置を講ずることにより、当該調査に協力しなければならない」と定めています。

つまり発注者、すなわち施主が負担する前提で法律が書かれています。

見積書に事前調査費が計上されていないときは、含まれていないのか、諸経費に紛れているのかを必ず確認してください。

工期については、何日延びるという一律の答えはありません。 事前調査だけで済むのか、分析調査に回るのか、除去まで必要になるのかで段階が変わるためです。

石綿障害予防規則第4条の2第1項は、建築物の解体工事で床面積の合計が80平方メートル以上のもの、建築物の改修工事で請負代金の額が100万円以上のものなどについて、あらかじめ電子情報処理組織を使用して所轄労働基準監督署長に報告しなければならないと定めており、店舗の内装工事の多くがこの100万円の基準を超えます。

さらに吹き付け石綿等の除去や封じ込め、囲い込みの作業に至ると、石綿則第5条第1項による労働基準監督署長への届出、同第6条による隔離と負圧管理が必要になります。

加えて大気汚染防止法第18条の17第1項の届出対象特定工事に該当する場合は、発注者または自主施工者が作業開始の日の14日前までに都道府県知事に届け出なければなりません。

この14日という日数は法律で決まっているため、短縮できません。 物件を決めた直後に、いつ建てられた建物かを確認し、工事会社に事前調査の段取りを聞いてください。

追加分の見積が高い気がします。何を根拠に交渉すればよいですか？

根拠は三つあります。 第一に、当初契約書の中身です。 建設業法第19条第1項第6号は、当事者の一方から設計変更などの申出があった場合における工期の変更、請負代金の額の変更、損害の負担、そしてそれらの額の算定方法に関する定めを、契約書に記載すべき事項として挙げています。

追加分の単価をどう決めるかが契約書に書いてあれば、まずそこに戻って読みます。

第二に、当初見積書の単価です。 同じ材料、同じ工種の単価が当初見積に載っているのなら、追加分もその単価を基準に置くのが自然です。

国土交通省のガイドライン第8版は、追加工事等に伴う変更契約でも当初契約と同様に適正な見積り手続きが必要であるとし、着工前に書面またはメール等の電磁的方法で見積依頼を行うこととしています。

第三に、選択肢の有無です。 仕様を落とす、範囲を狭める、開店後に回すという代案を出してもらい、それぞれの金額を並べます。 並べた時点で、その追加が本当に必要な工事なのか、望ましいだけの工事なのかが見えます。

なお、値切ること自体が正しいわけではありません。 建設業法第19条の3第1項は、注文者が自己の取引上の地位を不当に利用して、通常必要と認められる原価に満たない金額を請負代金とする契約を締結してはならないと定めています。 無理に押し込んだ金額は、結局どこかの品質で払うことになります。

まとめ｜追加費用が出る8つのケース

追加費用をゼロにすることはできません。けれども出る場所は決まっていて、半分は契約前に潰せます。残りは予備費で受けます。

この記事では、数値を書かなかった項目とその理由も表にしました。根拠のない相場を書かないこと自体が、判断の材料になると考えています。

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