美容室の居抜き物件で確認する7つのこと
｜シャンプー台・給湯・電気容量

「前も美容室だった」は、判断材料になりません。残っていることと、自分の店で使えることは別です。価値があるのはシャンプー台ではなく、その下の給排水です。

不動産会社に聞けば「工事のことは内装会社さんに」、内装会社に聞けば「図面が要ります」、図面を取り寄せるには申込みを。この輪から抜けるには、自分で確かめるしかありません。

確認することは7つ。給排水、給湯能力、電気容量、セット面の配置、前の用途、保健所の基準、そして所有権。全部、内覧の1時間でできます。

「前も美容室だった」が判断材料にならない理由

ずれるのは5つの場面です。台数が違う、位置が合わない、能力が足りない、そもそも持ち主が違う、そして基準を満たしていない。

公的な数字で確かめられること、確かめられないこと

居抜きの相場を示す統計はありません。確かめられるのは、施設数と設備の耐用年数までです。

確認1〜2｜給排水と、給湯能力

シャンプー台そのものより、床の排水口の位置が効きます。台を動かすと、床を上げるか、勾配を取り直すことになります。

給湯は号数から冬の出湯量を計算できます。設定40度・冬の水温5度で計算すると、同時に何台使えるかが数字で出ます。

内覧の場で、給排水を確かめる手順

1. シャンプー台の足元にしゃがみ、床の排水口を探して真上から撮影する。台に隠れて見えない場合は、台の背面と床の取り合いを撮る
2. 入口の内側の角を基準にして、排水口までの距離を2方向（間口方向と奥行き方向）で測り、写真にメモを書き添える
3. シャンプー台まわりに床の段差があるかを確認する。段差があれば高さを測る。段差は前の店も床を上げて配管を通した証拠になる
4. 天井と床に点検口があるかを見る。点検口があれば、開けてよいか担当者に確認したうえで内部を撮影する
5. 壁と天井を見渡し、配管や配線が露出している箇所を撮影する。塞がれた跡があれば、その位置も記録する
6. 可能であれば給湯の蛇口を開けて、湯が出るまでの時間と、排水がスムーズに引くかを見る
7. 撮影した写真と実測値を、その日のうちに1枚の簡単な平面図にまとめる。手描きで構わない

自分の店で同時に使う湯量を、現物で測る

1. 立会いの担当者に断ったうえで、シャンプー台のシャワーを普段どおりの勢いで出す
2. バケツで10秒間受け、たまった量をリットルで読む
3. その値を6倍して、毎分の使用量に直す（例：10秒で1.5リットルなら毎分9リットル）
4. 自分の計画で同時に稼働させる最大台数を掛ける（例：毎分9リットル × 2台＝毎分18リットル）
5. 給湯器の銘板の号数から、冬の毎分出湯量を計算する（号数×25÷35）
6. 4の値が5の値を上回っていれば、冬場に湯温が下がる可能性があると判断し、内装会社に給湯器の更新を含めた見積もりを依頼する
7. 洗濯機やタオル蒸し器など、シャンプー以外で湯を使う機器があれば、その分も4に足す

確認3｜電気容量は、ピーク時に同時に動くもので判定する

席数ではありません。ドライヤー、給湯器、エアコン、洗濯乾燥機が同時に動く瞬間で決まります。

内覧で撮影・記録しておく項目を表にしました。分電盤の扉を開けた写真が、いちばん役に立ちます。

確認4〜5｜セット面の配置と、前の用途

前の店の配置を無自覚に引き継ぐと、前の店の設計思想ごと引き継ぐことになります。自分の営業を数字で書いてから、踏襲するか決めてください。

前のテナントが美容室でない場合は、追加の工事が要ります。業種別に、必要になる条件を表にしました。

踏襲するかどうかを決める順番

1. 自分の営業を数字で書く。1日の想定来店数、平均施術時間、同時に施術するスタッフの数の3つ
2. その数字から必要なセット面の数とシャンプー台の数を出す。入る数ではなく、必要な数で出す
3. 名古屋市の基準（美容椅子2台までは13平方メートル以上、1台増すごとに3平方メートル以上）で、必要な作業所の床面積を計算する
4. その面積に待合（作業所の8分の1以上）を足し、区画の面積に収まるかを確かめる
5. ここではじめて既存の配置図を重ねる。合っていれば流用、合っていなければどこをずらすかを決める
6. ずらす場合、シャンプー台の位置だけは動かせない前提で組み直せないかを先に試す
7. それでも成立しなければ、物件を替える選択肢を含めて内装会社に相談する

業種が変わるときに、内覧の場で先に見ておくこと

1. 区画内と、区画のすぐ外にある排水の立管を探し、位置を撮影する。トイレや給湯室の近くにあることが多い
2. シャンプー台を置きたい位置から、その立管までの距離をメジャーで測る
3. 天井高を実測する。梁の下端の高さも別に測り、いちばん低いところを記録する
4. 床下に配管を通す余地があるかを確認する。床がコンクリートの直押さえなら、床上げが前提になる
5. 換気の排気の出口があるかを確認する。パーマ剤や染毛剤を使うため、排気の経路は先に押さえておく
6. ガスが来ているかをメーターの有無で確認する。来ていなければ、給湯を電気にするか引込みを申請するかの判断が要る
7. ここまでを撮影と実測でまとめ、内装会社に「成立するか」だけを先に聞く。金額の話はその後

確認6｜保健所の施設基準を、現状が満たしている保証はない

美容師法と施行規則、衛生管理要領に数値があります。名古屋市の「開設のしおり」には13項目の基準が示されています。

美容椅子の台数から、必要な面積が決まります。台数を増やすなら、面積が足りるかを先に確かめてください。

事前相談から確認済証までの流れ

1. 事前相談。図面等を提示して、管轄保健センターの環境薬務課に相談する。名古屋市では窓口が千種・中村・中・南の4つの保健センターに集約されている
2. 開設届の提出。営業開始予定日の7日前までに、管轄保健センターへ。検査手数料16,000円
3. 施設の検査。保健センターの環境衛生監視員が施設に来て検査する。検査希望日は早めに予約する
4. 確認済証の交付。検査と所定の審査を経て、支障がなければ交付される。郵送を希望する場合は届出時に返信用封筒を提出する
5. 営業の開始。確認済証の交付を受けてから使用する

確認7｜造作の所有権と、残置物の扱い

区画にあるものは3つに分かれます。貸主の設備、前テナントの造作、そして残置物。誰のものかで、壊せるかどうかも、退去時の義務も変わります。

申込みの前に、書面で決めておく5つ

1. 譲渡の対象一覧。品名と数量を書き出し、現物と突き合わせて写真に番号を振る
2. 譲渡の対象外のもの（残置物）の一覧と、その処分費の負担者
3. リース契約の有無と残債。1台ずつ、機器ごとに確認する
4. 貸主の承諾。造作の譲渡と、自分が行う工事の範囲について、貸主の承諾を得ているか
5. 退去時の原状回復の範囲。前のテナントが残した造作を自分が撤去する義務を負うのかどうか

内覧チェックリスト

撮る、測る、試す、聞く、調べる。5つに分けて用意しました。印刷して持っていってください。

撮影しておくもの

• シャンプー台の全景と、足元の床の排水口（真上から）
• シャンプー台の銘板（型式・製造年が読める寄りで）
• シャンプー台まわりの床の段差と、その高さが分かる写真
• 給湯器の全景と銘板（号数・型式・製造年）、排気筒の出口
• ガスメーターの表示面と、都市ガスかLPガスかが分かるもの
• 分電盤の全景と、主幹ブレーカーの表示（扉は開けない）
• 電力量計の表示面（メーターが2つあれば両方）
• セット面まわりの鏡・コンセント・スイッチの位置
• 区画全体（四隅から4枚）と天井、床の仕上げ
• 換気設備の位置と、給気の経路が分かるもの
• 天井と床の点検口（許可を得たうえで、開けられれば内部も）
• 床と腰板の仕上げ材（不浸透性材料かどうかの判断材料）
• 洗場の水栓と排水口、消毒設備を置ける範囲
• 残置物（1点ずつ番号を振って撮る）
• 建物の外観と、看板を出せそうな位置

実測しておくもの

• 区画の間口と奥行き（内法で。柱型があれば柱型の寸法も）
• 天井高と、梁の下端までの高さ（いちばん低いところ）
• 入口の角から排水口までの距離（間口方向・奥行き方向の2方向）
• シャンプー台を増設したい位置から排水立管までの距離
• 既存のセット面の鏡の中心から隣の鏡の中心までの距離
• シャンプー台から最も遠いセット面までの距離
• 待合として使える範囲の間口と奥行き
• バックヤード・トイレとして使える範囲
• 造作什器の幅・奥行き・高さ
• 入口の扉の有効幅（設備の搬入経路の判断に使う）

その場で試すもの

• シャンプー台のシャワーを出し、10秒間バケツで受けて量を測る（6倍して毎分の量に直す）
• 湯が出るまでの時間を数える
• 排水の引き（水を流して、たまらずに引くか）
• セット面の椅子に実際に座り、背後を人が通れるかを試す
• 入口からシャンプー台までを自分で歩き、施術中のお客様の背中を通らないかを確かめる

不動産会社・前テナントに確認すること

• 造作譲渡の対象一覧（品名と数量。書面で）
• 対象外のもの（残置物）と、その処分費の負担者
• 設備のリース契約が残っていないか（1台ずつ）
• 貸主が造作譲渡と工事に承諾しているか
• 賃貸借契約の原状回復条項（スケルトン返しか現状有姿か）
• 造作買取請求権の放棄条項があるか
• 前テナントの退去理由と、退去の時期
• 建物の竣工年と、設備の更新履歴
• 電気の増設が可能か（管理会社と電力会社への確認を依頼）
• ガスの増量が可能か（ガス会社への確認を依頼）
• 看板を出せる位置と、その条件

自分で調べられること（内覧の前でもできる）

• 物件のある区を管轄する保健センターの窓口と電話番号
• 事前相談の予約に何日かかるか
• 自分の計画席数で必要になる作業所の床面積（名古屋市の基準で計算）
• 導入予定の機器の消費電力（型式から製品ページで）
• 給湯器の型式から、メーカーの補修用性能部品の保有期間

よくある質問

ここでは、美容室の居抜き物件について実際に問い合わせの多い4つに答えます。 いずれも、内覧から契約までのあいだに判断を迫られる項目です。 答えの中で数値を挙げているものは、すべて条文か公表資料にもとづいています。

一方で、金額については答えを書いていません。 移設費用や更新費用は物件の条件で桁が変わるため、平均値に意味がないからです。 代わりに、自分で確かめる手順を書いています。

また、施設の基準に関する答えは名古屋市の例を挙げています。 基準は自治体の条例で定まるため、他の地域では数値も項目も異なります。 自分の所在地の保健所に必ず確認してください。

4つとも、判断を先延ばしにすると選択肢が減る種類の問題です。 特に4つ目の残置物と所有権は、申込みを入れる前でなければ条件として交渉できません。 順に見ていきます。

前の美容室のシャンプー台は、そのまま使えますか？

台が使えるかどうかより先に、位置が自分のレイアウトに合うかを確かめてください。 シャンプー台は給水・給湯・排水に直結しているため、位置を動かすと排水勾配を取り直すことになります。 床を上げるか、床を斫って配管を通し直すかの工事です。

位置が合っているなら、台が古くても配管を活かして台だけ入れ替えるという選択肢が残ります。 これが居抜きで最も効果の大きい節約です。

台そのものの判断材料は、銘板に書かれた製造年と型式です。 国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」では、器具・備品の「理容・美容機器」の法定耐用年数を5年としています。 これは税法上の年数であって機器の寿命ではありません。

設置から相当年数が経っている場合は、補修用性能部品がまだ入手できるかをメーカーに型式で問い合わせてから判断してください。 部品が終了していれば、故障した時点で入れ替えになります。

なお、移設や入れ替えの金額は物件の配管経路と床の構造で大きく変わるため、この記事では金額を書いていません。 銘板の写真と、排水口の位置を写した写真を内装会社に渡して、見積もりで確かめてください。

給湯器の号数は、どこを見て、どう判断すればよいですか？

給湯器本体の正面か側面に貼られた銘板に、型式と号数、製造年が書かれています。 号数の意味は、水温プラス25度のお湯を1分間に何リットル出せるかです。 リンナイの解説では、1分間に24リットル出せれば24号と説明されています。

京葉ガスのよくあるご質問では、1号を「1分間に1リットルの水を25度上昇させる能力」と定義しています。 同じページに、20号の給湯器で冬場に水温5度の水を40度にする場合の計算例が示されています。 20リットル × 25度 ÷ 35度で、毎分およそ14.3リットルです。

夏場に水温25度から40度にする場合は、20 × 25 ÷ 15でおよそ33.3リットルになります。 同じ号数でも、冬は夏の半分以下しか出ません。

判定は、自分の店で同時に使うシャンプー台の数に、1台あたり毎分何リットル使うかを掛けた値と、冬場の毎分出湯量を比べて行います。 1台あたりの使用量は物件のシャワーヘッドと水圧で変わるため、公表された標準値は見つかりませんでした。

そこで、内覧のときにバケツと秒針付きの時計を持参してください。 実際に10秒間出して量を測り、6倍すれば毎分の量になります。 その値を使えば、号数が足りるかどうかを自分で判定できます。

前が美容室だった物件なら、保健所の基準も満たしていますか？

満たしているとは限りません。 美容師法第13条は、美容所の開設者が講じなければならない措置として4つを挙げています。 常に清潔に保つこと、消毒設備を設けること、採光・照明及び換気を充分にすること、そして「その他都道府県が条例で定める衛生上必要な措置」です。

第4号があるため、施設の基準は自治体ごとに上乗せがあり、全国一律ではありません。

名古屋市の「開設のしおり（美容所）」（令和8年6月）は、作業所の床面積を美容椅子2台までは13平方メートル以上とし、美容椅子1台を増すごとに3平方メートル以上増すこと、 待合所の床面積を作業所の8分の1以上とすることなどを示しています。

前の店が美容椅子2台で営業していた区画に自分が4台を置く計画なら、必要な作業所面積は19平方メートル以上に増えます。 席数が違えば、同じ区画でも判定が変わるということです。

さらに美容師法第12条は、構造設備について都道府県知事の検査を受け、第13条の措置を講ずるに適する旨の確認を受けた後でなければ美容所を使用してはならないと定めています。 前の店の確認済証は引き継がれません。

席数を確定する前に、図面を持って管轄の保健所へ事前相談してください。 基準は自治体の条例で定まるため、名古屋市以外で開業する方は必ず自分の所在地の保健所に確認してください。

残置物の処分費は誰が負担するのですか。造作譲渡料を払えば全部自分のものになりますか？

造作譲渡料を払っても、その区画にあるものすべての所有権が移るわけではありません。 まず、建物に固定されたものは民法第242条の付合の対象になり得ます。

同条は「不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得する。ただし、権原によってその物を附属させた他人の権利を妨げない。」と定めています。 床下の配管や埋め込んだ配線のように建物と一体になったものは、前のテナントではなく貸主の所有物として扱われることがあります。

次に、リース契約が残っている機器は前のテナントの所有物ですらなく、リース会社の所有物です。 譲渡契約書に品名と数量を書かせ、リース残債の有無を書面で確認してください。

そのうえで、譲渡の対象に入らなかった物、つまり残置物の処分費を誰が負担するかを、申込みの前に書面で決めてください。 この一文がないと、引き渡し後に自分の費用で処分することになります。

退去時の扱いも同時に決めます。 民法第621条は、賃借人が賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状に復する義務を負うと定めていますが、 実際の店舗の契約では特約で範囲が広く設定されていることが多く、前のテナントが残した造作まで自分が撤去する取り決めになっている場合があります。

契約書の原状回復条項と、譲渡の対象一覧を突き合わせてから申し込んでください。

まとめ｜美容室の居抜きで確認する7つのこと

流用で浮いた金額は「1日何人分のお客様か」に翻訳できます。200万円の差が、何日ぶんの粗利にあたるか。そこまで出せば判断できます。

居抜きは安いから選ぶものではありません。使えるものが、自分の営業に合っているかどうかで選びます。

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