飲食店の物件内覧で確認する8つのこと
｜厨房・換気・給排水・電気とガスを現地で見る

内覧の持ち時間は、たいてい30分ほどです。その30分で見落としたものは、契約後には取り返せません。

図面に書いてあるのは坪数と間口と奥行きだけ。自分の業態がこの区画で成立するかは、どこにも書いていません。

確認することは8つ。持ち物、搬入経路、厨房の位置、排気、給排水、電気とガス、業態別の重点、そして写真。順番も決まっています。

内覧で見落とすと、契約後には取り返せない

契約後に条件不足が判明したとき、取り得る選択肢は限られます。工事費で埋めるか、業態を変えるか、手放すか。それぞれの代償を表にしました。

内覧の現場で効いてくる法令を、4系統に分ける

食品衛生・消防・建築・給排水。この4つが、現地では別々の形で見えます。

名古屋市の「営業施設の基準」のうち、内覧で目視できる項目を抜き出しました。その場で当てはめられます。

確認1〜2｜持ち物と、搬入経路

持っていくのは5点。メジャー、照度計、カメラ、図面、チェックリスト。

そして最初に見るのは搬入経路です。厨房機器が入らなければ、面積の議論は無意味になります。実測する寸法と、突き合わせる相手を表にしました。

確認3〜4｜厨房の位置と、排気のルート

厨房の場所は、床の上で確かめる位置から決まります。既存の排水口、点検口、床の段差。

排気はいちばん重い項目です。名古屋市火災予防条例第5条の2がダクトに求めるものと、ルートの型ごとの判定のしかたを表にしました。

最初の3分で天井の点検口を開けてください。既存ダクトの有無で、その物件の可否がほぼ決まります。

確認5〜6｜給排水と、電気・ガス

給排水は5か所を探します。既存の排水口、立管、グリース阻集器、給水の元栓、給湯器。

電気とガスはメーターと分電盤の表示を読みます。そこから分かることと、分からないことを分けました。

確認7〜8｜業態別の重点と、撮っておく写真

業態によって、最初に確かめるものが違います。ラーメンなら排気、カフェなら給排水、焼肉なら両方。

写真は9か所。その1枚が後で何に使われるかまで表にしました。内覧が終わったら、3つの箱に振り分けます。

居抜きの場合に、追加で確認すること

残っている設備が使えるかは、別の判定になります。造作譲渡の対象一覧を、書面でもらえるか。ここが最初の質問です。

居抜きのときに不動産会社へ聞くこと

1. 造作譲渡の対象一覧を書面でもらえますか。何が含まれ、何が対象外の残置物かを、その場で明確にします。
2. 残置物の処分費は誰が負担しますか。放置すると自分の負担になります。ここは契約前に決めておく事項です。
3. リース契約が残っている機器はありますか。所有権が前テナントにない機器は譲渡できません。
4. 前テナントはなぜ退去したのですか。立地の問題であれば、自分にも同じ条件がかかります。
5. いつまで営業していましたか。長く空いている物件は、設備の状態が落ちている可能性があります。
6. 建物全体の延べ面積はいくつですか。火災予防条例で自動消火装置が要るかどうかに関わります。

内覧当日の30分をどう使うか

順番が決まっています。最初の3分で天井、次に搬入経路、そして床。印刷して持参できるチェックリストも用意しました。

内覧当日の30分の使い方

1. 最初の3分｜天井の点検口を開ける。懐中電灯で天井裏を照らし、既存ダクトの有無と向き、天井懐の高さを確かめて撮ります。ここで排気の見通しが立ちます。
2. 次の3分｜床を歩いて排水口を探す。排水口を数え、それぞれの位置に立って写真を撮ります。ビー玉を置いて勾配の向きを見ます。
3. 次の4分｜厨房予定地を足で歩いて決める。天井高と梁下を測り、【確認3】の気積の計算をその場でします。厨房と客席の境目に立って、間仕切りを立てられるかを見ます。
4. 次の5分｜搬入経路を測る。入口建具、エレベーターのかご内寸、階段の有効幅。機器リストの最大寸法と突き合わせます。
5. 次の5分｜建物の外を一周する。排気口、ガスメーター、給水メーター、電力量計、グリース阻集器の埋設蓋。すべて外にあります。
6. 次の5分｜分電盤とガス栓を撮る。盤の全景と表示の接写、室内のガス栓の位置と数。触らず、撮るだけです。
7. 最後の5分｜不動産会社に口頭で聞く。建物全体の延べ面積、保証金の償却、屋上への立ち上げの可否、上下階の用途、前テナントの業態と退去理由。

内覧チェックリスト（印刷して持参する用）

• □ 天井の点検口の位置と個数（　　か所）
• □ 既存ダクトの有無と向き（有・無／向き：　　　　）
• □ 天井懐の高さ（　　　ミリメートル）
• □ 天井高（　　　ミリメートル）／梁下の高さ（　　　ミリメートル・梁は　　本）
• □ 床の排水口の個数（　　か所）と、厨房予定地からの最短距離（　　　ミリメートル）
• □ 床の勾配（ビー玉の動く向き：　　　　／動かない）
• □ グリース阻集器（屋内・屋外・見当たらない）
• □ パイプスペースの位置と、厨房予定地からの距離（　　　ミリメートル）
• □ 給水メーターの口径表示（　　ミリメートル／読めない）
• □ 給湯器の有無と号数（有・無／　　号）
• □ 分電盤の位置と個数（　　台）／主幹ブレーカーの表示（　　アンペア／読めない）
• □ 電力量計の個数（　　台）／動力盤の有無（有・無）
• □ ガスの種別（都市ガス・LPガス・引き込みなし）／メーターの号数（　　号）
• □ 室内のガス栓の個数（　　か所）
• □ 入口建具の開口（幅　　　×高さ　　　ミリメートル）
• □ エレベーターのかご内寸（間口　　　×奥行　　　×高さ　　　ミリメートル）
• □ 階段の有効幅（　　　ミリメートル）／踊り場の対角（　　　ミリメートル）
• □ 屋外の排気口の位置と、その先にあるもの（　　　　　　）
• □ 給気口の有無と位置（有・無／位置：　　　　）
• □ 厨房予定地の照度（　　　ルクス／測定時刻　　時　　分）
• □ 手洗いの水栓の形（センサー・押しボタン・肘レバー・丸ハンドル・なし）
• □ 建物全体の延べ面積（　　　平方メートル／不明）
• □ 上階の用途（　　　　）／下階の用途（　　　　）
• □ 保証金の償却（　　か月分）／仲介手数料（　　か月分）
• □ 前テナントの業態（　　　　）／退去時期（　　年　　月）
• □ 撮影枚数（　　枚）
• □ 一次判定（その場で外す・条件付きで残す・候補に残す）

よくある質問

ここでは、内覧の進め方について実際によく寄せられる質問を4つ取り上げます。 いずれも、判断の分かれ目になりやすい論点です。

共通しているのは、「自分でどこまでやってよいのか」という迷いです。 やりすぎれば事故につながり、やらなすぎれば何も持ち帰れません。

この記事の立場は一貫しています。 触らず、測り、撮る。 判定は専門家に渡す、という線引きです。

そのうえで、専門家に渡す材料の質を上げることが、内覧でできる最大の仕事だと考えています。 写真1枚の撮り方が、後の判断の速さを変えます。

以下、順に見ていきます。

内覧に内装会社を同行してもらってもよいですか？

問題ありません。むしろ推奨される進め方です。 不動産会社に事前に伝えておけば、同行を断られることはほとんどありません。

ただし、候補が5件も6件もある段階で全部に同行してもらうのは、 相手にとっても自分にとっても効率がよくありません。 この記事の8項目は、その前段の一次スクリーニングとして使ってください。

自分で3件を1件に絞り、絞れた1件に同行してもらう。 この順序が、内装会社との関係としても現実的です。

同行に費用が発生するかは会社によって異なるため、最初の問い合わせのときに確認しておくと安心です。 物件が未定の段階から相談できるかどうかも、あわせて聞いておいてください。

なお、同行してもらう日には、 この記事の内覧チェックリストに自分で記入したものを持参すると、 相手が確認すべき点が最初から絞れます。

分電盤やガスメーターを自分で開けて確認してもよいですか？

扉を開けたりブレーカーを操作したりするのは避けてください。 感電や、他のテナントへの停電といった事故につながります。

確認するのは外側から見える表示だけにとどめ、 写真を撮って内装会社に見てもらうのが安全です。 分電盤の位置と数、主幹ブレーカーのアンペア表示、電力量計の個数、ガスメーターの号数表示。 この4点が写っていれば、多くの場合はそれで一次判定ができます。

撮るときは、表示部分の接写と、周辺が写った引きの写真の2枚を組にしてください。 接写だけだと、その盤が店舗専用のものなのか建物共用のものなのかが後から判別できません。

なお、電気の契約容量そのものは、内覧では確定できません。 確定するのは電力会社の記録であって、盤の表示は目安にすぎないためです。

上の階が住居の物件は避けたほうがよいですか？

避けるべきとまでは言えませんが、 排気の出口と設備の振動音について、契約前の確認が欠かせません。

名古屋市火災予防条例第5条の2第2項第1号エは、 ちゅう房設備に附属する排気用ダクトについて 「直接屋外に通ずるものとし、他の用途のダクト等と接続しないこと」と定めています。

つまり排気は必ず屋外に出さなければならず、 出した先に住戸の窓やバルコニーがあれば、そこが苦情の発生点になります。 焼き物や揚げ物のように油煙と臭いの強い業態では、この一点で業態そのものを変えることになる場合があります。

内覧では、建物の外に回って排気口が向いている方向と、 その先に何があるかを必ず自分の目で確かめてください。 あわせて、屋上への立ち上げが管理規約で認められているかを、貸主と管理会社の双方に確認しておくことをおすすめします。

音の問題については店舗の防音で決める7つのこと｜苦情が出てからでは高くつく音の設計で扱っています。 上下階への振動は、壁に吸音材を貼っても止まりません。

図面がない物件はどう判断すればよいですか？

実測と写真で補います。 間口・奥行き・天井高・梁下の高さ、搬入経路の開口幅、排水口と分電盤の位置を測って記録すれば、 概算の検討まではできます。

むしろ図面があっても、既存建物の図面は現況と食い違っていることが珍しくないため、 実測は図面の有無にかかわらず必要な作業です。

ただし天井裏や床下の状態は目視できないため、 図面のない物件では調査に手間がかかり、解体してから判明する条件が増えます。 国土交通省の建築物リフォーム・リニューアル調査でも、 非住宅建築物の工事は既存の状態に左右される部分が大きく、そこが追加費用の温床になります。

図面のない物件を選ぶなら、その前提で予備費を厚めに見ておいてください。 追加費用がどこから出るかは店舗内装で追加費用が出る8つのケース｜解体後に判明するものと、防げるものにまとめてあります。

なお、名古屋市に営業許可を申請する際には施設の構造及び設備を示す図面が必要になるため、 いずれにせよ図面は作ることになります。 内覧の実測は、その図面の第一稿になります。

まとめ｜飲食店の物件内覧で確認する8つのこと

排気ルートが取れずに物件を手放した場合の損失も試算しました。内覧の30分は、その損失を避けるための時間です。

最初にやるのは、天井の点検口を開けることです。懐中電灯を1本持っていくだけで、判定の精度が変わります。

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