民泊・ゲストハウスの内装で決める7つのこと｜
住宅宿泊事業法と旅館業法の分かれ目

民泊を始めたいと相談を受けたとき、最初に決まっていないことが多いのが「住宅宿泊事業法（届出制）」と「旅館業法の簡易宿所営業（許可制）」のどちらで進めるかです。この選択が、内装工事の範囲を大きく左右します。

住宅宿泊事業法は年間提供日数180日という上限がある代わりに手続きが届出制で、玄関帳場（フロント）も必須ではありません。旅館業法の簡易宿所営業は日数の上限がない代わりに許可制で、構造設備の基準を満たす必要があります。

どちらを選ぶかで、消防設備の範囲や近隣対応の進め方まで変わります。着工前に決めておくことは7つあります。

賃貸物件を民泊に使う場合の契約条件は賃貸借契約書で確認すべき8つの条項、用途変更の要否は店舗の用途変更で確認することで扱っています。この記事は制度選択と内装の分かれ目に絞ります。

決め1｜住宅宿泊事業法（届出）か、旅館業法の簡易宿所営業（許可）かを選ぶ

民泊を営業する根拠となる制度は、大きく2つに分かれます。1つは2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）で、都道府県等への届出で営業できます。もう1つは旅館業法の簡易宿所営業で、こちらは保健所の許可が要ります。

住宅宿泊事業法には年間提供日数180日という上限があります（住宅宿泊事業法施行令第2条）。年間を通じて稼働させたい場合は、日数の上限がない旅館業法の簡易宿所営業を選ぶことになります。

どちらを選ぶかで、次章以降の玄関帳場・消防設備の要件が変わります。まず年間の稼働イメージを固めてから、制度を選んでください。

決め2｜玄関帳場（フロント）を置くかどうか

旅館業では以前、簡易宿所営業であっても玄関帳場（フロント）の設置が事実上必須とされてきました。現在は、ICT機器を使った本人確認など代替措置が認められる運用に変わっており、玄関帳場を置かない設計も選びやすくなっています。

ただし代替を認めるかどうかは自治体（保健所）ごとの運用に委ねられている部分が大きく、全国一律の基準ではありません。玄関帳場を置かない設計にするなら、図面を確定する前に所轄の保健所に相談してください。

住宅宿泊事業法には、そもそも玄関帳場の設置義務はありません。かわりに、宿泊者の本人確認（旅券の確認等）を行う義務が課されています（住宅宿泊事業法第13条）。

決め3｜消防法上の用途区分と、自動火災報知設備の要否

民泊で使う住宅は、消防法施行令別表第一の用途区分の当てはめ方によって、必要な消防設備が変わります。一般の共同住宅と同じ扱いにならず、宿泊者を有償で泊める用途として、旅館・ホテルに近い区分で判定される場合があります。

区分が変われば、自動火災報知設備や誘導灯の設置基準も変わります。この判定は所轄の消防署が行うため、図面段階で消防署に事前相談することが欠かせません。

後から設備を足すのは、天井や壁を開け直す工事になります。内装会社と一緒に、着工前に消防署へ確認してください。

決め4｜非常用照明・避難経路を建築基準法の基準で確保する

宿泊者を泊める用途になると、建築基準法上の非常用照明装置（施行令第126条の4、第126条の5）の設置が求められる範囲が広がることがあります。既存の住宅をそのまま転用する場合、この設備が入っていないことが少なくありません。

避難経路についても、二方向避難の原則（廊下・階段が1系統しかない間取りへの注意）を、内装で客室を増やす前に確認してください。

決め5｜年間提供日数180日という上限が、内装投資の回収に効いてくる

住宅宿泊事業法を選ぶ場合、稼働できるのは年間180日までです。残りの185日は別の用途（自宅利用・長期賃貸など）に充てる前提で、内装の造作をどこまで作り込むかを判断してください。

180日という上限を前提にすると、大がかりな造作を入れるほど1日あたりの投資回収額は重くなります。可動間仕切りや既製品の家具を使い、稼働日数に見合う投資額に抑えるという考え方が現実的です。

通年で稼働させたい場合は、決め1で触れた旅館業法の簡易宿所営業を選ぶことになります。その場合は構造設備基準を満たす分、内装費は住宅宿泊事業法より重くなりがちです。

決め6｜標識掲示と苦情対応窓口を、内装と同時に用意する

住宅宿泊事業法では、届出住宅であることを示す標識の掲示（第11条）と、周辺住民からの苦情に対応する窓口の整備（第9条）が義務づけられています。標識は外から見える場所に掲示する必要があるため、外装・サインの計画段階で位置を決めてください。

苦情対応窓口は、24時間対応が原則です。管理業務を委託する場合は、住宅宿泊管理業者の連絡先も標識に記載します。

着工前に近隣へ伝えておくこと

• 民泊として運営することそのもの
• 宿泊者の主な言語・利用が想定される時間帯
• ゴミ出しのルールと曜日
• 緊急時・苦情時の連絡先
• 管理業者が入る場合はその会社名・連絡先

決め7｜マンションでの民泊は、管理規約が内装より先に立ちはだかる

区分所有のマンションで民泊を行う場合、管理規約で住宅宿泊事業（民泊）を禁止・制限している物件が広がっています。内装の計画に入る前に、管理規約と総会の決議事項を確認してください。

管理規約で民泊が認められていても、賃借人としてサブリースで運営する場合は、賃貸借契約書に転貸・民泊利用を認める条項があるかも別途確認が必要です。

よくある質問

住宅宿泊事業法と旅館業法、内装費はどちらが高くなりますか？

一般的には、構造設備基準を満たす必要がある旅館業法（簡易宿所営業）のほうが内装費は重くなりやすい傾向があります。ただし物件の現況によって差が大きいため、両方の制度で見積もりを取って比較することをおすすめします。

玄関帳場を置かない設計は、どの制度でも認められますか？

住宅宿泊事業法には玄関帳場の設置義務そのものがありません。旅館業法の簡易宿所営業では、ICT機器等による代替が認められる場合がありますが、自治体ごとの運用によるため、所轄の保健所に個別の確認が必要です。

年間提供日数180日は、どの単位で数えますか？

住宅宿泊事業法施行令第2条に基づき、届出住宅に人を宿泊させた日数の年間累計で判定します。細かい算定方法は制度の運用にあたるため、届出先の自治体窓口に確認してください。

消防設備の要否は、誰に確認すればよいですか？

用途区分の判定と必要な設備は、所轄の消防署が個別に判断します。内装の図面を確定する前に、消防署への事前相談を行ってください。

マンションの1室で民泊をする場合、内装より先に何を確認すべきですか？

管理規約で住宅宿泊事業（民泊）が禁止・制限されていないかを、内装の計画に入る前に確認してください。禁止されている場合、内装費をかけても運営自体ができません。

まとめ｜制度の選択が、内装の仕様を決める

民泊の内装は、意匠より先に制度の選択で仕様が決まります。届出制で身軽に始めるか、許可制で通年運営するか、この記事の決め1で方向を固めてから、内装会社への相談を始めてください。

制度の要件は自治体の運用や法改正で変わることがあります。着工前に、所轄の自治体窓口・保健所・消防署への確認を必ず行ってください。

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