2025年4月1日、建築物省エネ法の基準適合義務が原則すべての新築建築物に拡大されました。テナント区画の内装工事にも関係あるのか、まず切り分ける必要があります。
改正前は、延べ面積300㎡未満の非住宅には説明義務だけが課され、適合義務そのものは大規模な建築物に限られていました。改正後は、この300㎡という区分がなくなり、床面積10㎡以下を除いてほぼすべての新築が対象になっています。
ただし、多くの店舗が行うのは、建物本体の新築ではなくテナント区画の内装・造作工事です。この工事が同法上の「建築」に当たるのかどうかで、対象になるかならないかが決まります。
この記事でわかること
- 2025年4月に何が変わったか（適合義務の対象拡大）
- 適合義務の対象から外れる規模の基準
- テナントの内装・造作工事が対象になるかどうかの考え方
- 増築・改築に当たる工事の見分け方
- 建築確認が要る大規模な模様替えとの違い
- 対象かどうかを見落としたときに何が起きるか
確認申請そのものの流れは店舗開業に必要な届出と許認可、用途変更に伴う確認申請は用途変更の確認申請が必要になる7つの場面で扱っています。この記事は省エネ基準の適合義務に絞ります。
確認1｜何が変わったか（適合義務の対象拡大）
建築物省エネ法は、建築主に建築物エネルギー消費性能基準への適合を義務付けています（建築物省エネ法第10条）。2025年4月1日より前は、この適合義務は延べ面積の大きい建築物に限られ、300㎡未満の非住宅には説明義務だけが課されていました。
2025年4月1日の改正で、この区分がなくなりました。国土交通省は「原則すべての新築住宅・非住宅に省エネ基準適合を義務付け」としています。300㎡という区分は、適合義務の可否にはもう関係ありません。
| 項目 | 改正前 | 改正後（2025年4月〜） |
|---|---|---|
| 300㎡以上の非住宅 | 適合義務の対象 | 適合義務の対象（変更なし） |
| 300㎡未満の非住宅 | 説明義務のみ | 適合義務の対象に拡大 |
| 住宅 | 説明義務・届出義務（規模による） | 適合義務の対象に拡大 |
| 床面積10㎡以下 | 対象外 | 対象外（変更なし） |
出典：国土交通省「【建築物省エネ法第10条】省エネ基準適合義務の対象拡大について」。個別の物件の該当・非該当は、必ず所管行政庁または確認検査機関に確認してください。
確認2｜対象から外れる規模（床面積10㎡以下）
適合義務には、規模による除外があります。エネルギー消費性能に及ぼす影響が少ないものとして政令で定める規模、床面積10㎡以下の建築が対象外です。
このほか、観覧場・スケート場のように高い開放性を持つ用途の建築物、文化財保護法などで現状変更が規制されている建築物、仮設建築物にも適用除外があります（建築物省エネ法第20条）。店舗の新築で使う場面は限られますが、規模の小さい増築を検討する場合は確認してください。
確認3｜テナントの内装工事は「建築」に当たるか
建築物省エネ法の適合義務は、条文上「建築」を行う建築主に課されます。ここでの「建築」は新築・増築・改築の3つに限られています（建築物省エネ法第6条）。
国土交通省が運営する「改正建築物省エネ法オンライン講座」のFAQは、この点をはっきり示しています。「適合義務の対象は新築・増改築であり、修繕・模様替えといったいわゆる改修・リフォームは対象外です」としています。
スケルトンの区画やビルの一室を借りて行う、外壁・躯体に手を入れない内装・造作工事は、多くの場合この「修繕・模様替」に当たります。建物本体を新しく建てる新築とは扱いが異なります。
| 工事の種類 | 対象になるか | 確認すること |
|---|---|---|
| 建物本体の新築 | 対象になる | 建築主（発注者）が誰かを確認する |
| 床面積を増やす増築 | 増築する部分が対象になる | 増える床面積を図面で確認する |
| 建て替えに近い改築 | 改築する部分が対象になる | 除却・新設の範囲を確認する |
| 外壁・躯体に手を入れない内装・造作 | 原則対象外（修繕・模様替） | 用途変更を伴うかどうかも確認する |
出典：建築物省エネ法第6条・第10条、国土交通省「改正建築物省エネ法オンライン講座」FAQ。個別の工事がどれに当たるかは、設計者・所管行政庁に確認してください。
確認4｜増築・改築に当たるかどうかの見分け方
適合義務の対象になるのは、増築・改築をする部分だけです（建築物省エネ法第10条）。既存部分にまで遡って適合が求められるわけではありません。
テナント工事でも、床面積を増やす工事（メザニン床の増設、屋外階段の増築など）は増築に当たる可能性があります。除却した部分を同じ用途・構造・規模で建て直す工事は改築に当たります。単なる間仕切りの変更や内装材の張り替えは、これらに当たりません。
確認5｜建築確認が要る大規模な模様替えでも、話は別
建築基準法では、主要構造部の過半に及ぶ大規模な修繕・模様替は、用途・規模によって建築確認が要ります（建築基準法第6条第1項）。
ここが誤解しやすいところです。建築確認が要るかどうかと、省エネ基準の適合義務が要るかどうかは別の話です。建築物省エネ法上の「建築」に修繕・模様替は含まれないため、確認申請が必要な大規模模様替えであっても、適合義務は原則発生しません。
確認6｜見落としたときに何が起きるか
適合義務の対象になる工事は、着工前に建築物エネルギー消費性能確保計画を提出し、所管行政庁または登録判定機関の適合性判定を受ける必要があります（建築物省エネ法第11条）。この判定通知書を確認申請時に提出しないと、確認済証は交付されません。
対象外だと思い込んで設計・見積りを進め、確認申請の段階で「適合性判定が必要」と分かると、計画のやり直しが必要になり、着工スケジュールが大きく遅れます。逆に、対象外の工事に不要な省エネ計算・判定手続きをかけてしまうケースもあります。判断に迷う場合は、設計者を通じて所管行政庁に早めに確認してください。
よくある質問
居抜き物件をそのまま使う内装工事も、対象になりますか？
床面積を増やしたり、建て替えに近い改築をしたりしない限り、原則対象外です。居抜きの内装工事は多くの場合、外壁・躯体に手を入れない修繕・模様替に当たります。判断に迷う場合は設計者を通じて所管行政庁に確認してください。
スケルトンから内装をゼロから作る場合はどうですか？
建物本体はすでに存在し、テナント区画内の造作・設備工事のみであれば、多くの場合「修繕・模様替」に当たり、原則対象外です。建物自体が新築される複合ビルの一室として初めて内装工事をする場合は、建物側の新築の適合義務の範囲で扱われます。
300㎡未満なら、以前のように届出や説明だけで済みますか？
済みません。300㎡未満の非住宅に説明義務だけを課していた仕組みは、2025年4月の改正で適合義務の対象拡大に置き換わりました。300㎡という区分は、適合義務の可否にはもう使われません。
建築確認が不要な小さな模様替えなら、省エネ基準も関係ありませんか？
建築確認の要否と、省エネ基準の適合義務の要否は別の制度です。ただし修繕・模様替はそもそも建築物省エネ法上の「建築」に当たらないため、確認の要不要にかかわらず、原則として適合義務の対象外になります。
対象になるかどうか、誰に確認すればよいですか？
設計を依頼している内装会社・設計事務所を通じて、物件所在地の所管行政庁（建築指導課等）または指定確認検査機関に確認するのが確実です。国土交通省の「改正建築物省エネ法オンライン講座」の解説ページも参考になります。
まとめ｜テナント内装の多くは対象外だが、思い込みは禁物
| 確認すること | 要点 |
|---|---|
| 1. 何が変わったか | 2025年4月、原則すべての新築が適合義務の対象に |
| 2. 対象外の規模 | 床面積10㎡以下 |
| 3. テナント内装は「建築」か | 修繕・模様替なら原則対象外 |
| 4. 増築・改築の見分け方 | 床面積を増やす・建て替えに近いかで判断 |
| 5. 建築確認との違い | 確認の要否と適合義務の要否は別の話 |
| 6. 見落としたときのリスク | 着工前の判定が必須。見落とすと計画がやり直しに |
スケルトンや居抜きを使ったテナント区画の内装工事は、床面積を増やしたり建て替えに近い改築をしたりしない限り、多くの場合省エネ基準の適合義務の対象外になります。
ただし、思い込みは禁物です。工事の内容が固まったら、設計者を通じて所管行政庁に確認し、対象外であることを書面や打ち合わせ記録で残しておくと、あとからの手戻りを防げます。